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小区车位的权属认定及流转规则——兼释评《物权法》第七十四条和《解释》第五条 罗佳意成都市房屋产权监理处 小区车位的权属认定及流转规则 兼释评物权法第七十四条和((解释第五条 小区车位纠纷频发,开发企业与业主之间矛盾突 出,车位流转困难等诸多问题的焦点在于《物权法》第 七十四条的规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的 车位,车库应当首先满足业主的需要,当事人可通过 出售,附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道 路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共 有.从形式上而言,该条规定确实为小区车位正名了 身份,确定了流转规则.但从实践操作而言,该规定模 糊用语,指向不明使得明晰产权,保护产权,定纷止争 的功能大打折扣.如:车位的内涵和范围如何,是否包 括人防车位?首先满足业主需要是满足全体业主还 是大部分业主或已入住业主需要?满足与否的认定主 体是谁?如何证明或体现己满足业主需要?在首先满 足业主需要的问题上,房屋登记机构处于何种地位, 应履行的职责是什么?是仅限制开发企业首次转让车 位,还是对已取得车位所有权的业主或非业主再次转 让仍有限制?实践中,诸如此类的问题时常可见,仅依 据《物权法》之规定难以解决.幸而,最高人民法院及 时出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),确立 了通过配置比例衡量应当首先满足业主的需要的 客观评价标准.