农机专业市场开发运营的思考.docxVIP

专业市场项目开发运营思路先定位，后拿地当下市场环境已经发生了本质的变化，商业不再是香饽饽，商业用地供应市场过滥，公司在各地拿地要有选择性。退一进三，想好市场模式、产品类型、盈利模式以后再去拿地。用地判断，从消费、市场格局、当地商业市场、投资倾向的多元角度来判析商业用地的价值。这几年商业地产过剩，源头在于商业用地泛滥，政府有政府的打算，住宅用地变成商品房后产生的税收，绝大部分仅有一次；但是商业用地变成商铺以后，特别是专业市场能大幅度增加就业机会，还有带来源源不断的财税收入，还能拉动地方的第三产业发展，于是商业用地的供应变得没有理性节制了。在商业地产开发活动中，拿地的策略应当相应地变化。过去，由于地紧张，商铺产品紧俏，可以说有“造”就有“售”，“一铺难求”，但是市场经过一段时间发展，商铺的稀缺性弱化了，所以开发商铺一定要决策先于动作，拿地之前应当先想好目标地块的开发类型、经营类型、产品类型以及收益方法等，只有想好了，再去取地，才能达到有的放矢，减少投资的盲目性。拿商业用地，有五个要素必须关注：一是当地的消费基团，包括消费数量和质量，以及这个基团的最大能量和最基础的能量；二是当地商业物业的总量，包括建成、在建（在售）以及规划中的量，量多值损这个是亘古不变的道理；三是用地在商业格局中的位置、可以开发的类型等；四是这种类型物业价值的市场态势和趋势，即物业的现量价值供求关系，未来的升值空间，以及市场的供应关系；最后自己的开发能力也是一个重要因素，这部分能力包括资金能力、技术能力、商业资源整合能力。只有这五个方面看懂了，拿地才会成竹于胸。先策划，后规划策划是引导性规划，能提升项目价值，规划是适合性策划，能体现物业价值。对于产业地产而言，策划似乎比规划更重要。定位是产业地产策划的核心，产业的类型、地位、业态、物业的经营方式、建筑特色、产品类型、盈利模式，都是定位时要慎重考虑的。价值提升的通路：房地产和商业两面着力。产业地产策划的实质是调动各种资源，形成产业地产的特质和独特的价值形式。如果这一步不走，径直进入规划阶段，那么，那些规划控制指标就会变得没有任何意义。合理的规划应当兼顾城市空间不止、商业效用以及开发投资的效率和对区域经济的推进作用等，这样的规划才是优秀的产业地产规划。产业地产策划的核心是定位，这种定位建立在对用地、商圈、商业脉理和消费基团以及市场资源的预判之上。定位的主要内容有这个商业地块具体用途方面的想象：包括项目的类型、产业生态中的角色和地位、服务对象、商业形式、经验方式、商品以及商业文化特色、商业的盈利模式等。通过这样一个策划过程，形成一个未来商业载体的轮廓，然后再用规划---设计的方式把摄像变成理性规划，并变得可以实施。从这个意义来讲：策划是浪漫主义的规划，规划是现实主义的策划。策划和规划并不矛盾，策划当中有规划，规划当中有策划；策划产生价值，规划体现价值，产业地产必须打好“策划”、“规划”两手牌。先文化，后设计商业建筑是一种功能性建筑，他服务于一部分人，必须适合这部分人的审美。商铺的商业区域决定了建筑特色的地域文化。有个性的商业建筑才能产生“眼球”效应，带动人们投资购买。每一个商业地产项目都包含特定的商业文化，如早期的农机一门一户的点式作坊，反映的早期这类业态简单实用的特质，近期在国内逐步兴起的“第四代网状产业地产布局”则反映了互联网时代下产业地产文化的特性。商业的竞争已经从商品竞争发展到经营竞争、文化竞争了；当然停车场之类的各种问题也会接踵而至。由于上述原因，商业建筑的设计必须从商业层面上入手，根据特色经营对商业建筑的要求，去体现这种特定业态所要表现的商业变化。在理解这种特质的商业文化之后，做出来的建筑才会提升商业的经营能力。先招商，后建筑商业建筑的设计并不是仅仅为了满足设计规划，商业的实用性和适用性更加重要一般情况下，我们不建议为某些企业“订制”商铺，而要侧重于商铺用途可变性，即通用性。商业论证建筑优劣最有发言权。有些时候，承一些开发商老总看重，我代表开发企业去和一些设计单位接触，或交代一些策划思路，和某些建筑设计师一交谈，马上有种“鸡与鸭话”的感觉。那些建筑师开口闭口和你谈设计规范，谈规划控制，完全没有考虑到商业建筑的适用要求。商业建筑是一种功能性建筑，对商业使用实效性比适应规范的要求重要得多，“商业需求”在先就是为突出商业物业有效性，有效才会产生价值，设计才有意义。于是在建筑设计或动工前，有一个商业印证建筑的程序，结合商业地产开发的两重性的特点，那么最好的印证就是招商。先融资，后投资商业地产是资本玩家的宠物，好的商铺有储值功能，能将资本价值还原，有保值、增值功能，还有不怕人祸的功能，因为是不动产，不怕被人抢去。搞商业地产开发投资，需要有巨大的资本运作能力，商业地产不是一般意义上的房地产产品，商铺就是固化的资本，运作商