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镇江横山凹旅游地产项目—开发模式及实施策略研究 2012/1/4 本报告是严格保密的。 本项目的定位—— 美特·环球梦幻城·都市休闲区 ??离尘不离城的都市休闲度假地 ??远离城市的“钢筋混凝土”，享受开阔、舒适的度假休闲、生活空间 ??区别于中心城区的新功能区，但又具备城市的多样化功能 全国首家户外儿童职业体验中心 长三角商务休闲新能级 第一阶段报告回顾 本报告是严格保密的。 旅游联动住宅开发，占地逾2400亩，北面为旅游 地块1630亩，紧邻南面为住宅地块800亩 第一阶段报告回顾 功能布局 功能定位 占地面积 （亩） 平均容积 率 童梦奇缘 家庭休闲小镇 154 0.6 梦幻群岛 生态养生平台 452 0.3 彩虹森林 休闲放松 644 - 物业类型 建筑面积 （㎡） 建筑面 积比例 占地面积 （亩） 占地面 积比例 别墅 8万 18% 239 37% 多层 27万 62% 337 52% 小高层 8.4万 19% 74 11% 旅游用地 1630亩 童梦奇缘 梦 幻 群 岛彩 虹 森 林 高 尔 夫 景 观 带 多层 别墅 多 层 别墅 小 高 层 多层 本报告是严格保密的。 项目位于镇江东南丁卯区，丁卯区未来规划以高新技术 产业和生活居住为主，目前认知度不高，但镇江城市核 心有南移趋势 老城分区——城市主中心 商业金融、旅游服务 南徐分区——城市次中心 由行政、文化、体育、商务为主的 市级公共设施和生活居住构成的多功 能复合型新城区。 丹徒分区——新城区 以生活居住、高新技术产业和 第三产业为主的城市新区。 谏壁、大港、高资 工业物流及配套区 港口和区域物流中心及配套 适量规模的城市生活区 丹徒分区 丁卯分区——产业新城区 以高新技术（教育、光电子） 产业、科技信息服务和生活居 住为主。 本体条件 本报告是严格保密的。 双方共同目标是成功实现此区域的开发、增值 ?? 项目对于丁卯的意义：提 升整个区域价值，扩大区域 知名度… ?? 项目成功开发，土地价值 提升、环境改善、税收就业 机会增加和经济增长 ??美特首次涉及旅游地产项目，是 战略业务的重要尝试，具有示范 意义 ??在未来相当一段时间内，具有持 续发展力的中长期项目 ??项目成功开发，实现区域价值提 升，后期可与政府合作更多项目 ?? 利用住宅开发的经验与优势， 实现地块的优质住宅开发 ?? 项目对于镇江的意义：开 发能留住镇江人，进而吸引 长三角人群的旅游区域项目 政府目标 企业目标 目标解析 共同目标：项 目成功开发、 区域增值 本报告是严格保密的。 区域开发，一般涉及到拆迁安置、土地开发运营、项目开发、管理运营四个 阶段，本项目属于较大规模旅游地产开发，包括土地运营、项目开发、管理 运营三个阶段 拆迁安置、 市政基础设 施建设七通 一平 运营 管理 营销 销售 营销 销售 施工 管理 项目 融资 项目 设计 项目规划 定位 开发 招商 土地 交易 土地 融资 土地开发运营 项目开发 管理运营 公共设施 建设 ??商业模式 目前项目的拆迁安置已完成，项目将涉及到土地交易、项目开发、项目管理营销 – 本项目 – 涉及到取控地、项目开发、营销销售等阶段 本报告是严格保密的。 土地运营、项目开发、管理运营三阶段将面临 一系列风险 ??取地风险： ??土地规模大，取地分批次完 成，有时间跨度 ??区域升值，超过成本限制而 无法取得全部土地 ??转让风险： ??大量的土地转让，引入多家 开发商共同开发，可能造成区 域价值贬损 ??开发风险： ??目前中国经济形势不容乐观， 整体房地产市场处于谨慎时期 ??运营风险： ??持有项目、物业前期的亏损 和后期运营风险 取地 风险 转让开发 运营 本报告是严格保密的。 本报告的思路框架 工作内容 本阶段工作 主要工作 取得效果 ◇ 开发模式、开发方案确定，控制取控地风险 ◇ 采用保守的测算方案安排现金流，控制开发 进程，减少开发风险 ◇ 前期经营亏损预提至总体效益 评估中，动态的财务分析法， 控制运营风险 ?? 二级开发取控 地模式 ?? KPI建立 ?? 本项目模式匹 配 ?? 旅游地产开发 基本模式分析 ?? 本项目模式匹 配 ?? 开发时序 ?? 开发节奏与土 地控制 ?? 阶段性土地功 能、规模安排 整体定位与发展战略 开发模式 与实施策略研究 启动区研究 盈利模式分析 第三部分 开发模式分析 第二部分 基础研究 第一部分 ?? 目标分析 ?? 区域土地市场 分析 ?? 区域房地产市 场分析 第四部分 开发方案 第四部分 开发收益评估 ?? 总体经济效益 评估 ?? 动态财务分析 ?? 敏感性分析 本报告是严格保密的。 镇江横山旅游地产项目: 开发模式及实施策略研究 1 2 3 项目盈利模式 4 项目开发方案 基础研