珠三角专业市场案例分析报告.ppt

四、操作团队 广州国际玩具礼品城是由李嘉诚旗下和记黄埔与长江实业联合持有60%的股权，广州市地方企业持有40%股权。是李嘉诚在国内投资的第一个商业项目！李嘉诚期待广州政府的合股加速广州市内传统玩具市场的外迁！而正是“李嘉诚”+“广州政府”两张牌吸引了港澳台甚至海外投资者蜂拥而至！ 港资背景企业习惯引入港式代理公司操盘。因此，项目策划及销售代理公司是广州美联港置房地产代理有限公司，市场经营和运营是美联集团。 案例：广州国际玩具礼品城 五、项目启示 1、“外迁-升级型”专业市场最大的风险就在于原有市场外迁迟迟未能实现！导致商家两边开铺，但实际经营重心仍在老市场、新市场大部分成仓库，最终的结果是新市场缺乏市场竞争力而惨遭淘汰！即使与政府合作利益捆绑也不能改变市场发展的客观规律！ 2、开发模式的方向一旦错误，对项目的负面影响是非常大的！尤其是以售代租的模式，商铺完全属于产权分割出售，发展商没有控制权的话，市场是很难经营起来的！——这对于规模较大、滚动开发型项目尤为重要，否则项目后期开发部分的价值将难以实现！ 案例：广州国际玩具礼品城 案例：大朗毛织贸易中心 项目地址：东莞市大朗镇客运总站旁 投资单位：东莞市正大兴业实业投资有限公司 项目规模：占地7.5万平方米，总建筑面积12万平方米 项目定位：大朗毛衫品牌孵化中心、一站式全球毛织采购平台 功能定位：研发、设计、展示、批发、仓储物流、金融结算 开业时间：2005年10月 大朗毛织贸易中心 一、项目概况 地址：广州市站南路 案例：大朗毛织贸易中心 大朗毛织贸易中心B、C区租金及售价 楼层 售价（元/㎡） 月租金标准（元/ ㎡ ） 折后月租金标准（元/ ㎡ ） 3层 不售 不租 不租 2层 5500-10500 40-80 20-40 1层 6000-14000 60-120 30-60 备注： B、C区临广场商铺售价1.4-1.8万元/ ㎡ ，基本售完；进驻市场的商户，租赁合同三年一签，免租一年半； A、D区商铺租金标准是在B、C区折后标准基础上再优惠的，进驻商家（必须有生产企业营业执照），租赁合同三年一签，前两年免租，最终月租金10-20元/ ㎡。 一、项目概况 案例：大朗毛织贸易中心 大朗毛织贸易中心平面布局 A区 D区 C区 B区 前沿广场 前沿广场 注：A、D区为工厂直销中心，除了08年之前卖了少量一楼临街铺位，余下商铺目前只租不售； B、C区由开发商对外招租，目前均带租约对外销售。 二、经营情况 招商情况：整个项目一楼总体完成60%，二楼总体完成40%，空置较多。 经营情况：商家客源不稳定，依靠展会生存，整体经营状况一般。 地址：广州市站南路 项目实景图片 案例：大朗毛织贸易中心 二、经营情况 地址：广州市站南路 。 案例：大朗毛织贸易中心 1、产业特性与区域市场氛围不足以支撑以商贸为主的专业市场 毛纺产业在大朗的落户生根源于港企的工厂转移，但毛纺本身的市场不在南方而在北方城镇！大朗纯粹是一个生产基地！连发展自有品牌的毛纺企业都很少！而且毛纺属于服装类的一个很小分支，难以形成单一的批发市场。 大朗位处东莞中心位置，毗邻国家高科技产业园松山湖，一直以来缺乏大型商贸批发产业（不同于服装交易的虎门和展会交易的厚街），缺乏市场氛围。 三、失败原因分析 地址：广州市站南路 。 案例：大朗毛织贸易中心 2、商家定位决定市场经营成败 以上第1点分析初步可得出结论——此项目应该适合做产地型的、以促进毛纺企业发展的原材料、机器设备、研发设计等专业市场。 然而，大朗毛纺的发展多以本地民营企业为主，他们在大朗拥有自有物业（临街的多层商住楼），因此多采取“底商接单+楼上谈判+仓库交货”的设店模式！经过十多年的发展，大朗富康路一带已经形成了长达3公里的毛纺一条街！由于生产和仓库都在市外或周边，该路段并没有过多的拥挤、消防、环境污染等问题！ 因此，本地商家每年为了迎合政府的号召都会到毛纺中心参展，设立临时展厅；但展会一结束，他们就回归原处办公。 目前在经营的商户80%是做尾货生意！通过广州经销商来分销，整个毛纺中心缺乏市场竞争力！——既做不成服务产业的产地型专业市场，也做不大销地型的批发市场！ 三、失败原因分析 。 案例：大朗毛织贸易中心 3、开发模式不合理，开发商进退维艰 大朗毛纺中心的建设，是基于大朗镇政府要打造大朗毛纺的会展经济而起来的；为减少政府投入，政府邀请了时任大朗毛织商会会长组建公司负责开发。前三年由政府主导每年召开一次“毛织会”，第四年开始交由正大兴业公司市场化运营。 基于对