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浅谈我国房地产金融风险及问题 摘 要：房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。 关键词：房地产金融 房地产金融政策 金融风险 风险防范 一、房地产金融 在现代经济社会中，房地产业广泛而活跃的融资活动必须通过市场关系才能进行。房地产金融对房地产市场的发展起到了积极的推动作用。 （一）房地产金融的基本概念 房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。房地产金融分为房产金融与地产金融。 （二）房地产金融的作用 房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。 1、房地产开发经营离不开房地产金融 金融的聚资功能起着资金蓄积起来的作用。它将一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。而房地产开发经营过程中土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。 2、目前居民购买力需要房地产金融的支持 我国在1998年进行了住房制度改革，由实物分配过渡为货币分配。居民和单位职工通过个人按揭贷款实现住房需求。居民的住宅消费需求构成了房地产金融增长的坚实基础。而长期稳定的金融支持政策是改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。 3、地产金融调节房地产业的金融属性 房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。我国自房地产市场建立以来，房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。购房抵押贷款使消费者的潜在购房需求得以转化为现实需求，开发企业获得的银行开发贷款促使其完成新建项目的建设。当国家决定对宏观经济进行调控时，作为主要调控工具之一的金融手段，不可避免地要对房地产业产生影响，特别是当房地产业对于金融业依存度越高时，所产生的影响也将越大。 二、我国房地产金融的风险种类以及风险的防范 （一）我国房地产金融风险的种类 1、房地产金融风险主要集中在商业银行 房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，我国房地产金融风险主要集中表现在商业银行。 2、土地储备贷款存在隐性风险 由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。 3、个人住房消费信贷违约风险 随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。 （二）我国房地产金融风险的防范措施 对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，可以从以下几个角度进行考虑。 1、积极推动房地产贷款证券化 当前，我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。 2、完善土地管理模式 如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但