1第一章 房屋维修概论精选.ppt

第一章房屋维修概论 二、房屋查勘要求 （一）定期查勘 （二）季节性查勘 （三）查勘顺序和方法 直观检查法 仪器检查法 计算分析法 重复观测检查法 （四）查勘的安全措施 * 广州工商职业技术学院 第一节 房屋维修技术与维修管理概述 一、房屋维修技术与维修管理 物业管理是房地产业的售后服务环节，是对物业业主利益的最大回报，也是促进城市发展和人民生活水平提高的重要途径。房屋维修与养护管理是物业管理的重要环节，为了保证房屋正常地发挥使用功能，延长其使用寿命，必须了解和掌握它的结构构造、施工质量、完损等级、设备状况等，必须经常地对房屋进行维修、养护 房屋竣工验收交付使用后，由于自然因素和人为因素的影响而逐渐破损，使用价值逐渐降低。为了全面或部分地恢复失去的使用功能，防止、减少和控制期损坏程度，延长使用寿命，达到保值增值的目的，物业管理企业需要对房屋进行日常保养（如定期对外墙进行粉刷等），对破损房屋进行维修与加固，对不同等级的房屋功能进行恢复与改善，从而保持和提高房屋的完好率，更好地为业主的居住、生活和工作服务。 房屋建成交付使用后，由于多种原因的影响，就开始损坏。房屋的损坏是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏现象。房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。 导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。 一、自然损坏：气候因素、生物因素、地理因素、灾害因素 二、人为损坏：使用不当、设计施工质量低劣、预防保养不善 房屋的维修管理是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和日常维护保养等进行计划、组织、协调与控制的活动。 在维修管理过程中做好计划管理、技术管理、质量管理、施工管理、资金管理等五个方面 房屋维修工程 房屋维修工程分类： 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维系工程 房屋维修工程的程序及考核指标： 1.做好日常房屋程序： 水电急修不过夜、小修工程不过三天、一般项目不过五天 2.制定考核指标： 定额指标、经费指标、服务指标、安全指标 第二节 房屋完损等级鉴定 一、房屋查勘与鉴定的目的 进行房屋查勘、检测、鉴定的目的，在于及时了解和掌握房屋的完损状况；发现严重缺陷和隐患，及时采取安全措施；为制定房屋维修计划提供据；这是保证房屋维修工作正常进行的必要手段。同时，还为城市规划、改造，房管部门清产核资、征地拆迁补偿提供基础资料。 三、房屋完损等级的概述 (一)房屋完损等级概念 房屋的完损等级是指对现有的房屋的完好或损 坏程度划分等级，也就是现有房屋的质量等级。 (二)评定房屋完损等级的目的意义 (三)房屋完损等级评定标准的适用范围 (四)房屋结构分类 (四)房屋结构分类 房屋结构按常用材料分成下列几类： 1、钢筋混凝土结构——承重的主要构件 是用钢筋混凝土建造的； 2、混合结构——承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的； 3、砖木结构——承重的主要构件是用砖木建造的； 4、其它结构——承重的主要构件是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。 (五)房屋完损标准的项目划分 各类房屋分成结构、装修、设备三个组成部分，划分为14个项目： 1．结构组成分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面和楼地面五项； 2．装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修五项； 3．设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)四项。 (六)房屋完损等级的分类 1．完好房 2．基本完好房 3．一般损坏房 4．严重损坏房 5．危险房 (七)计量单位和房屋完好率、危房率的计算 1．计算房屋完损等级，一律以建筑面积(m2)为计算单位，评定时以幢为评定单位。 2．房屋完好率的计算。房屋完好率是房产管理和经营单位的一个重要技术经济指标之一，完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比即为房屋完好率。 房屋经过大、中修竣工验收后，