麦岛旧村改造项目可行性实施方案.docxVIP

1 工程概况1.1 建设背景及概况麦岛项目是青岛市城建史上面积最大的旧村改造项目，地处崂山区与市南区结合部，位于石老人国家级旅游度假区内。规划范围西至麦岛路，东至海江路，北至香港东路，南至东海路，内含大麦岛、徐家麦岛、王家麦岛三个行政村。项目占地72.99公顷，拟报批建筑总面积126万平米，容积率1.73，建筑密度18.58%。其中安置区占地15.33公顷，建筑面积43.8万平米，容积率3.0，建筑密度27%；开发区占地57.66公顷，建筑面积约82.24万平米，容积率1.43，建筑密度18%。项目总投资预计近50亿人民币。本项目为市区内仅有的未建成的大型滨海居住社区。它的地理位置、时代特征决定了它是一个不可多得的项目，它的建成将开创青岛市区的滨海居住大盘之先河，引领城市发展。同时，本项目又是一个村庄改造项目，约4000户居民需要拆迁安置，约占项目面积规模的20%。作为一个村庄改造项目，它可以改变村庄与新建居住区相互交错的局面，改善整体环境和居住条件，为城市居民和动迁住户提供一个良好的居住环境，成为东部新区的有机组成部分，拓展成熟的居住社区，为城市的和谐发展作出贡献。1.2 建设场址选择规划用地被香港东路、海口路、东海路、麦岛路、海兴路、海游路、海江路分成六大板块，分别编号为A、B、C、D、E、F地块，A地块又分为A1、A2地块（详见地块编号示意图），其中A1主要返还原有居民居住，A2及B、C、D、E、F地块为商品房开发地块。基地西望奥运赛场，东盼石老人观光风景区。基地社会资源丰富，北与香港东路相隔即为中国海洋大学和青岛大学，西侧为青岛市著名的麦岛美食街，东南侧将建设大量滨海旅游设施。基地是一个山、海之间的狭长地带，以北高南低、东高西低之势向海面倾斜。香港路和东海路西侧高差约14米，东侧高差约20米；海江路和麦岛路北侧高差约15米，南侧高差约10米。基地内部现有南北城市道路海游路，规划有南北向城市道路海兴路和东西向海口路。基地西北部有少量的保留建筑，以多层住宅为主。其他已大部分拆除。1.3 对环境的影响水环境影响评价等级：该项目无工业污废水等强污染物。按麦岛居住区设计，本项目建成后每天生活用水总用水量为4564t/d，产生污水3648.6t/d。生活污水排入市政污水管网，并进入麦岛污水处理厂处理达标后排海。由于项目污水对水环境影响较小。噪声评价等级：项目的主要噪声源是送排风机和机动车辆等。项目区域环境噪声适用于GB3096—93规定的1类标准。噪声环境影响评价等级确定为三级。大气影响评价等级：由于项目属于居住和一般商业，无工业废气源等强污染源，大气污染较为简单、轻微，大气环境影响评价仅做一般影响分析。改变以往施工建设过程中对环境污染较为严重的现状，在本小区的施工建设中还将采用新材料、新工艺、环保节能的产品，最大限度的减少以往施工中有害污染源，满足环保要求。此外，在该项目的园区规划上，将园区内原有的成年树木保留并充分利用，再配以绿化新品种新技术，使园区内的绿化层次分明，绿化覆盖率将达到40%，园区内还塑造精致的人为景点、景观，给业主创造温馨、成熟的居住社区环境。同时还因提高了园区的绿化覆盖率，使园区内的空气品质提高，创造新的环保形象，益于居民身体健康。2 立项的必要性2.1 建设的目的、意义及产业现代化目标青岛市为适应建设半岛城市群、拓展产业和城市发展空间的要求，凸现青岛滨海风光特色，提出了“三点布局、一线展开、组团发展”的城市发展框架。按照青岛市的城市发展框架，崂山区全方位制定规划、研究政策，在深入调查研究和科学论证的基础上，确定了"差异竞争、错位发展"的策略和构建区域性五大中心（青岛高新技术产业发展中心、青岛旅游度假中心、青岛东部商贸中心、青岛高等教育发展中心、青岛节庆会展中心），建设"四型"城区（经济外向型、人口移民型、环境生态型、旅游度假型）的战略目标，特别强调构建青岛东部现代化商贸中心。1、加快构建青岛高新技术产业发展中心，推进高新区“二次创业”，努力把高新区做大做强。要以家电电子通讯、软件、海洋生物、新材料四大产业为支撑，把高新技术产业这个第一增长点做亮。2、加快构建青岛旅游度假中心，要加快旅游资源的规划和开发，做大旅游品牌；重点发展旅游大项目，构件大产业；以景招商，以商引客，构筑崂山旅游“经济圈”；大力发展以统一调控管理为前提、以农户为主体的三大特色产业；科学规划、合理布局一批高档别墅、休闲度假区，使崂山成为名副其实的旅游度假中心。3、加快构建青岛东部商贸中心，要以海尔路周边、沿海一线为重点，加快中央商务区的规划建设，开建一批高楼大厦，突出楼宇经济、城市服务业、房地产业、金融保险业、虚拟经济五大板块，构建高层次、高容量、高效益的现代商贸产业链。4、加快构建青岛高等教育发展中心，要加快高效服务配套产业的规划和建设