上河国际商业街区范营销策划报告.ppt.pptVIP

区域范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。 家润多朝阳店 通程电器 天心电子世界 金苹果服装大市场 颐高电脑城 阿波罗商业广场 家润多广场店 家润多千禧店 百脑汇 五一大道 火车站 八一路 人民中路 车站路 晓园数码 业态类别 代表物业 百货 阿波罗商业广场 大型超市 家润多（千禧店、广场店、朝阳店） 街铺 沿车站路、解放东路、人民中路、八一路沿线 专业卖场 国美电器、国储电脑城、天心电子世界、通程电器城、百脑汇(电子器材)、金苹果、颐高电脑 国储电脑城 火车站商圈 * 特殊商圈：由于毗邻火车站，是运输与餐饮业的代表区域，该商圈以拥有独有的交通优势和源源不断的客流量而著称 商业营业面积：约10万 日人流量：20万 客户辐射：以南来北往的旅客为主；国储电脑城、金苹果服装大市场等则吸引全市范围以及长沙周边地区的特定消费群体 独特的地理位置造就了专业卖场（主要是电脑）特别发达的独特现象。 火车站商圈概况 * 代表物业 开业时间 建筑面积（m2） 档次 主要经营模式 阿波罗商业广场 1993 2.8万 中低档 营业收入提成 家润多（千禧店） 2001 6500 中档 联营 颐高电脑 2005 1.3万 中高档 销售+租赁 国储电脑 1998 3.1万 中低档 租赁，每月280元/M2 火车站商圈主要物业情况 * 档次 中档 营业面积 6500平方米 功能分区 一层：生鲜区经营水产、肉食、蔬果、速冻、净菜、面包等众多优良品种 二层：家电、百货、服饰、鞋类、箱包 在这一特殊商圈中，超市仍是最聚集人流的业态。 家润多（朝阳店） * 位于火车站商圈内的城市地标性建筑——凯旋国际 过去：不法商贩横行，整体形象不佳，多个商厦倒闭。 现在：政府打造“诚信火车站商圈”，整改经营环境，吸引品牌专业店、超市进驻 发展：发挥“口岸经济圈”效应，打造“宜商宜居宜投资”的高端商务物业。 火车站商圈的发展趋势 * 火车站商圈小结 由于交通地理位置重要，人流量大，长沙火车站一直是湖南省第一商圈，但档次偏低，形象不如人意。 传统百货商厦或倒闭（晓园），或转营（国储），或仍在苦苦支撑（阿波罗），但已不成主流；各类专业市场则经营状况良好，已形成了固定的消费群体。 在政府的扶持下，刻意引进的品牌商家正努力改变火车站形象，其口岸经济的优势正有待发挥。 * 项目周边租金一般在60～70元/m2*月 位置 商铺名称 经营业态 面积 （平方米） 租金单价 （元/月） 项目以北 万家丽建材广场恒福陶瓷专卖店 瓷砖、建材 120 150 丹得橱柜 橱柜 100 90 东方新城欧派橱柜 橱柜 200 80 东方新城方太集成厨房 橱柜、厨房用品 150 75 新世纪花园中国联通专卖店 手机业务 60 70 华樟名府首层03号铺 正在招租 200 90 项目以南 中国移动营业店 手机业务 90 70 养天大药房 药品零售 120 60 高桥建材市场临街商铺（五金商场） 五金批发、零售 60 60 长沙茶市福香园茗茶 茶叶批发、零售 80 55 临街商铺租金调查表 * 项目所在区域商业物业成交均价在7500～8000元/m2 商铺名称　 均价（元/m2） 1楼门面均价 红星大市场 1693 2980 红星副食品批发市场 1581 4380 红星商业广场 7592 ——　 长沙茶市 8152 ——　 国中星城（一期） 万国商业广场 7136 ——　 数据来源：长沙房管局数据 * 项目周边常住人口40万未来将保持较高的增长 项目周边主要有三类居民 周边高桥乡等村民 二环线以西老区居住人口 城区新开发项目人口 大量高档楼盘出现，保证项目未来有充足的核心消费人群 万家丽大道、雨花大道两旁住宅将会继续开发，预计未来5年将会有420万平方米的住宅落成，（按20平方米/人）项目所在区域将会增加20万的消费人群 明年年中（2006年6月将会有3个以上住宅盘交楼） * 三一大道 万家丽路 东二环 湘江 和记黄埔 绿城集团 万科 深天健 融科智地 北京橘郡 各板块筹建住宅项目比较表 南二环 板块 筹建项目个数 品牌大盘 河西 约10 和记黄埔、万科、卓越 城北 约7 绿城、珠实 中心城区 约20 深天健 河东 约14 融科智地 城南 约15 北京橘郡 珠江花城 筹建项目 项目周边住宅开发旺盛潜在消费人群将增加 项目周边已经逐渐成为长沙住宅开发的热点区域 品牌发展商 本案 3km * 五一商圈连接部分 * 业态类别 代表物业 百货 平和堂 王府井 春天百货 新友谊锦绣店 新大新时代广场 万达购物广场 步行街 黄兴路步行街 金满地地下商城 大型超市 沃尔玛 专业卖场 红星美凯龙国际家具广场（万达四楼） 苏宁电器（黄兴路步行街内） 新大新 平