2010年商业地产上市公司年报综合分析精选.doc

2010年商业地产上市公司年报综合分析 要点： 1、“十二五”规划为商业地产带来发展契机，房地产调控推动商业地产对住宅地产的替代效应；去年商业地产销售增速明显高于住宅市场。 营业收入保持快速增长，利润增长率却相对落后；高负债经营、偿债能力差成为商业地产业的普遍现象；土地储备与在建项目丰富，商业地产潜在供应量巨大；租赁经营收入增速大于持有物业规模扩张速度，平均租金水平渐涨。 专业商业地产公司以销售为主，自持比例较小；混业经营商业地产公司追求住宅与商业的平衡，战略上以商业为主导；新进入者将商业地产作为一种战略补充，服务于住宅地产。 以销售回款与借款为主的资金流入格局未发生改变，且有增强趋势；业内企业开始积极探索新型融资渠道，但尚未成气候。 一、研究标本选择 中国社科院发布的2011年《住房绿皮书》指出，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司多达802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。为摆脱住宅地产市场深度调控所带来的困局，越来越多的房地产上市公司开始或加大商业地产投资。在此背景下，本报告依据商业地产业务所占营业收入比重从中选取十五家代表性商业地产类上市公司作为研究样本，以便能全面、真实的反映商业地产行业经营现状及未来走势。 类别 样本企业 选择依据 一类： 专业商业地产公司 世茂股份 商业地产及其产业链所占营业收入比例为100% SOHO中国 商业地产及其产业链所占营业收入比例为100% 中国国贸 商业地产及其产业链所占营业收入比例为100% 南国置业 商业地产及其产业链所占营业收入比例为100% 二类： 混业经营商业地产公司 金融街 商业地产及其产业链所占营业收入比例达到70%以上 陆家嘴 商业地产及其产业链所占营业收入比例为54% 北辰实业 商业地产及其产业链所占营业收入比例约为50% 万通地产 商业地产及其产业链所占营业收入比例为20% 华润置地 商业地产及其产业链所占营业收入比例约为12% 阳光股份 商业地产及其产业链所占营业收入比例约为8% 三类： 新进入商业地产公司 保利地产 未来计划继续加大商业地产项目的投资，目标实现商业地产投资和住宅地产投资的比例为3：7 金地集团 战略架构实现重大突破：以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼 招商地产 公司战略委员会确立了住商并举、产居一体的商业模式 远洋地产 2015年，远洋地产在商业地产领域将达到百亿元的经营目标 龙湖地产 到2015年，商业项目由现时6个增加至18个，租金收入增加至约20亿元，投资物业业务占整体利润的10% 本报告重点分析专业类与混业经营类商业地产公司（十家）；对于新进入类商业地产公司（五家），由于商业地产方面数据资料普遍缺失，本报告仅对其发展模式进行简要分析。 二、宏观环境及行业研判 样本企业年报对商业地产所处宏观环境及行业总体情况进行了分析与判断，基于此，本部分将主要代表性观点归纳总结如下： 1、 “十二五”规划为商业地产带来发展契机 一方面，“十二五”规划倡导转变经济增长方式，大力发展现代服务业以及城市功能升级，从2011年起将拉动内需，实现以消费为主导的经济增长。作为消费产业的上游环节，商业地产正契合了这一经济发展战略。 另一方面，“十二五”规划要提出的主要目标之一就是“城镇化率提高4个百分点，城乡区域发展的协调性进一步增强”。这就意味着到2015年，中国的城镇化率将由现在的47.5%提高到51.5%，城镇人口数将首次超过农村人口数。城镇化进程的快速推进成为商业地产发展的基本驱动力。 2、房地产调控推动商业地产对住宅地产的替代效应 2011年伊始，相继出台的“国八条”和试点房产税，预示针对房地产市场的宏观调控将更加严厉和深入，未来楼市也将在动态中达到新的均衡。商业地产在这波变动周期中何去何从，各方几乎达成共识，即商业地产对住宅地产的替代效应将逐步显现。与饱受考验的住宅市场相比，商业地产一枝独秀，几乎没有受到政策的限制。商业地产将成为地产投资的唯一出口，估计将吸引大量投资性资金流入。万科、金地等原来专注于住宅市场的地产巨鳄在年报中明确表示进军商业地产，便是这种替代效应的明显体现。 但这却是一把双刃剑，“言必称商业地产”成为当前地产市场的一道奇观，商业地产仿佛成为最后的避难所，供大于求的市场风险在不远的将来可能会变为现实，商业地产的泡沫也许正在积累之中。 3、商业地产销售增速明显高于住宅市场 2010年，随着世界经济逐步回暖，我国经济继续保持稳步增长。在宏观经济形势影响下，商业地产市场出现复苏迹象，投资和销售都实现了快速的增长，特别是商业地产销售的增长速度明显高于住宅的销售增长。 世界发达经济体的轨迹表明，一旦一个经济体的人均GDP 超越3000 美元