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物业项目节能方法探讨 ——江阴市好管家物业管理有限公司 概述： 物业管理活动中，除了为业主提供的清洁、绿化、 秩序维护、房屋管理和设施设备维护等服务外，日常 一项很重要的工作就是要创造利润生存下去，管理中 如何争创收入和减少支出是管理控制的核心，而节能 降耗就是关系到企业利润来源的重中之重。 物业管理用电、水、气的消耗主要集中在供暖、制 冷、电梯、照明、水泵、绿化等项上，必须建立一套善、 科学、系统的节能管理体系，有效降低经营成本。因 此在保障服务标准、减少费用支出的同时，合理控制 能源消耗，更是物业管理企业的首要工作。 一、节能降耗的必要性 当前社会要求，节能降耗已成为当今社会一项重要工作。 行业的微利性 住宅——2-5% 商业——6-8% 物业管理公司生存的需求 一、节能降耗的必要性 当前社会要求，节能降耗已成为当今社会一项重要工作。 行业的微利性（住宅2-5%，商业6-8%） 物业管理公司生存的需求 成本不断增长——能源价格、材料价格、人工费 经营收入限制——特别是物业服务费难以增长； 业主要求不断提高——想马儿好又想马儿不吃草 降低物业服务费 提高服务质量 不正当竞争——压低服务费价格（不考虑未来增长需求） 二、利用管理手段降低能耗 （一）树立节能意识——物管行业从业者的基本管理意识。 广泛宣传。会议、小区宣传栏、提示标识等 从我做起，从现在做起 “五个一”——节约一度电、一滴水、一支笔、一张纸、一个电话 杜绝跑、冒、滴、漏 二、利用管理手段降低能耗 （二）建立节能管理机制。 明确责任人——各项目经理为第一责任人，工程主管为第二责任人 研究节能方法措施——提出节能计划和方法，并组织实施。 定额管理，指标控制—— 下达节能降耗指标,分解 实行定额耗能管理，超额处罚，节约奖励 责任追究及考核奖惩——对先进员工及好的节能办法予以奖励，从而调动全员积极性。 建立检查机制。经理不定时专项检查，主管经常性检查，维修工和秩序维护员每天检查。 二、利用管理手段降低能耗 （三）分析改进——了解设备设施运行情况，收集各项能耗数据并对比分析，找出改进方法。 收集数据：设备设施的运行参数、每月能耗数据、管理用料耗损数据，定期归档 对比分析——分析设备设施运行情况， 提出方案、杜绝浪费 设备设施维护、改造方案 节能运行工作方案 提出能耗定额指标 三、日常节能降耗措施探讨 （一）节水节电措施介绍。 1、节水 提前预防——前期介入时，提醒发展商 避免浪费——核心 绿化浇水防止跑冒滴漏，时间应避开中午高温期，浇完水后应及时关闭阀门。 水景水系更换水应排放到绿化带里,以免浪费，同时做好防跑漏水工作。 防止水阀漏水——定期检查水阀开关，对损坏的有滴漏的开关及时更换，洗手间等用水位置设置节水提示语。 少用水冲洗地面——日常清洁工作用水时尽可能少用水冲洗，局部脏的用少许水擦洗，车库等用地拖、桶水拖净。 三、日常节能降耗措施探讨 （一）节水节电措施介绍。 2、节电 制订开关时间、责任人（冬夏调整） 拆掉多余耗能设施（如车库灯、设备房灯） 更换节能低耗产品——日光灯、LED节能灯、变频系统等 增加光线照射范围和亮度 防止隐形浪费——车库进水、楼层常明灯、频繁使用电梯（工作人员）、电脑空调关闭等 利用低谷的电价降低能源费。 三、日常节能降耗措施探讨 （二）节能（耗）办公。 网上办公——日常信息可以通过网上传递，既可以提高办事效率，又可以节约人力、物力成本 使用节能或低耗设备，如打印机、复印机 节约纸、笔、墨 定额使用，以旧换新 熟练使用电脑——每分钟打字不少于40个。 三、日常节能降耗措施探讨 （三）计划采购（集中采购） 降低单价 节约人工 利于盘点和核算 利于减少库存，提高利用率。 三、日常节能降耗措施探讨 （四） 做好维修和检查工作。 制订设施设备维护保养计划 设备房维护计划 电梯维护保养计划 楼层照明设备维保计划 车库设施维保计划 水泵维保计划 监控与背景音乐维保计划 空调维保计划 定期检查维修保养 四、节能新技术的利用 目前市场上推广的节水、节电产品和技术有很多，如变频控制技术、绿色照明技术、白色电器、节水用具、中水系统、建筑节能、太阳能、地热、冰蓄冷、智能冷热技术等。无论哪种节能技术，首先要根据各自实际情况确定，合理进行设计、改造，从而达到降低能耗的目的。 四、节能新技术的利用 1. 使用高效光源。 大部分新建住宅都采用 40-60W 的白炽灯作为公共照明，10 万平方米的住宅大约为 1000 盏白炽灯，如采用 8W 的节能灯，在考虑到节能灯使用寿命的基础上全年节能在 3 倍以上。 如用LED灯节能10倍左右，算上使用寿命可能还不止。LED节能灯.doc 四、节能新技术的利用