浅谈房地产项目全成本管理.docVIP

精品论文 参考文献 浅谈房地产项目全成本管理 佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司 广东省佛山市 528000 摘要：作为房地产企业管理的核心，成本控制具有极其重要的作用，将直接影响到企业的发展与生存。为了让企业更具市场开拓性，在市场竞争中更占有主动性，必须对项目全成本做好控制管理工作。 关键词：房地产企业管理；成本控制 1.房地产项目管理中成本控制的意义 1.1增强企业赢利能力 成本控制到位，将无疑可以增加企业的利润。因房地产开发周期较长，涉及到的成本和费用较多，成本控制在房地产运营中尤为重要。且在施工过程中，参与的合作单位多，施工组织方式多样，工程量和价不容易控制，管理成本也随着项目的运营情况会产生较大的变化。以上因素共同影响了成本，因此在项目运营过程中，节约成本可直接增加利润，增强企业的盈利能力。 1.2促使企业???施战略性成本控制 在企业管理中，战略的选择与实施是企业的根本利益之所在，战略的需要高于一切。成本控制首先要配合企业为取得竞争优势所进行的战略选择。在当前市场竞争日趋激烈的情况下，常用的基本竞争战略是成本领先战略。其核心思想是以成本竞争为中心，利用合理低价占领市场，结合品牌效应等扩大市场份额，最终扩大企业的利润，确立企业的竞争优势。 2.当前房地产全成本管理存在的问题 2.1 成本管理认识片面 房地产企业成本管理涉及的科目较多，部分企业仅将成本控制集中主体建安上，而忽视了其它成本。事实上，随着施工管理水平的提高和新技术的应用以及房地产开发的精细化，建安成本日趋稳定和透明，企业在主体建安成本方面不管是钢筋混凝土的含量，还是砌块的价格，在经典产品方面已做到成本控制的标准化。但相应的在开发间接费用、财务费用、营销费用及期间费用的管理方面不足，无效费用支出的增加，同样不利于成本控制。 2.2 责任成本不到位 从目标成本的制定到实施，项目的成本管理未有效分解到相应的责任人。成本管理需要多部门的合作，在此过程中，成本责任主体不明确，容易出现多头管控或者无人重视的情况，从而导致成本失控。 2.3目标成本制定不合理 目前，房地产管理多采用制定目标成本的方式控制成本。目标成本制定的合理性和严谨性影响后期的成本导向。据研究，目标成本预估漏项或不足、方案深化不明确、前期调研力度不够、地质情况勘察不清等都是导致目标成本制定不合理的原因。目标成本失去导向性，直接影响成本控制，难以成为成本控制的标准。 2.4 前期定位及设计不清晰 项目前期定位及设计决定成本的70%以上，为此，应特别关注前期项目定位及设计。目前在项目运营中，颠覆性的方案及定位时有出现，直接导致成本失去控制。如整体基础类型的变更、建筑风格的改变、户型的调整等。同时在时间点上，越迟发生重大变更，通常对于成本影响越大。 3.完善全成本管理的对策 寻找有效途径，实现全成本管控目标，降低项目成本的方法有多种，概括起来可以从以下几个方面采取措施控制。 3.1科学制定目标成本 一方面，目标设定要科学化。对建造成本的可行性进行有效、科学的测算和论证，要能够结合实际经验及项目当地的实际情况，并适当借助专门的工程软件，提前对建筑成本进行设定，同时要结合实际情况，对成本控制目标做出修正，使其更科学合理；对于费用类的，需结合开发周期设定合理的费用支出，严格控制在目标范围内。另一方面，要实施目标责任制。 在明确总体目标后，要根据项目情况，有针对性地设置一些必要的考核目标，使这种目标与项目总经理、项目具体管理人员的的薪资挂钩，从而形成一套完善、合理、有效的成本控制目标管控体系。 3.2构建信息化控制体系 在信息化环境下，能够实现建筑施工项目内部间的数据分享，通过对各个项目间已有的成本数据的进行比对分析，可以及时发现建筑项目中存在的问题并及时采取措施予以解决。通过数据共享分析，可以为新项目提供重要参考，对于避免成本损失提供有效帮助。通过构建信息体系，能够及时掌握成本控制的全面信息，实时对项目过程各种具体问题作出反馈。可以对成本信息进行快速综合处理和调整，并根据市场变化进行有效调整，使企业成本得到实时、有效的控制。 3.3实行动态成本控制 项目进展过程中，成本会因外界影响及项目本身进展而不断发生变化，为此需要对实际情况进行不断的分析。核算已发生成本，对待发生成本进行合理判断，预判可能超支的项目并采取一定的措施进行控制。同时，要加强成本信息的累积分析，特别是要加强对成本控制成效明显项目的数据分析。实行动态成本控制的方式，要利用信息系统确保各项成本数据及时汇总，要适应不断变化的新环境，将原材料、机械成本、工程管理等要素综合考虑才可能实