某某县城镇定级估价报告..doc

前 言 城镇土地定级与基准地价更新成果是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。 为保障国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据，城镇土地定级与基准地价更新成果是地产市场管理的重要资料，地产市场是一个动态市场，地产随着社会经济的发展和地产市场的发育不断增值，其价格水平不断提高。因此，更新城镇土地定级与基准地价体系是非常紧迫的任务。 某某县于2004年完成了上一次城镇土地定级与基准地价评估工作，将城镇土地分为三个综合级别并测算了各级别地价。“十一五”期间是某某县国民经济与社会发展最快的时期，亦是某某县城市建设及城市土地利用的时空结构与部门分配变化最大的时期，影响土地级别与地价的因素因子及其作用属性（性质与强度）均发生了极大的变化，原有的、仅有综合分级的成果与各级别地价以及级别的空间分布已不能适应某某县城市土地管理的需要，更不能满足城市土地分类分级地价管理的需要。因此，迫切需要对某某县城镇土地定级与基准地价评估成果进行全面更新。 某某县城镇土地定级与基准地价更新工作，按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2001）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2001）进行，既注意坚持土地定级估价的基本原则和作业规范，又紧密结合当地实际，吸收借鉴了外地经验，制定科学可行的技术方案，以马克思地租地价理论、区位理论为指导思想，遵循综合分析、主导因素、地域分异、土地收益差异、定量与定性分析结合等基本原则，充分利用计算机手段，采用量化为主，定性与定量相结合的方法，采用多因素综合评价法进行了综合定级。在此基础上测算了不同级别不同用途土地的基准地价，并建立了相应的基准地价修正体系。为某某县土地市场的管理提供了重要的依据。课题组历时4个月，完成了多幅土地定级与基准地价图件，编写了《某某县城镇土地定级与基准地价更新工作报告和技术报告》。 某某县城镇土地定级与基准地价更新工作得到了某某县国土资源局、县城建局、县财政局、县发改委、县经贸委、县统计局、县国税局、县地税局、县卫生局、县环保局、县教育局、县房管局、县旅游局等有关单位领导、专家的大力支持和帮助，在此一并致意衷心的感谢。  目 录 第一章 概况 1 一、地理区位与自然条件 1 二、社会经济条件 1 三、城市基础设施 2 四、土地利用格局和特点 3 第二章 土地定级与基准地价更新工作报告 4 一、土地定级与基准地价更新的目的和作用 4 二、土地定级与基准地价更新的范围与主要任务 5 三、土地定级与基准地价更新的主要依据 6 四、土地定级与基准地价更新的技术路线 6 五、土地定级与基准地价更新工作情况 9 （一）组织领导 9 （二）准备工作（2011年5月） 10 （三）资料收集、调查（2011年6月） 11 （四）资料整理、分析与计算阶段（2011年7月至2011年9月） 11 （五）成果编制、听证、验收与修改阶段（2011年10月-11月） 12 六、城镇土地定级与基准地价更新主要成果 13 （一）某某县城镇土地定级更新成果 13 （二）某某县城镇土地基准地价更新成果 13 七、工作体会 13 第三章 某某县土地定级更新技术报告 15 第一节 土地定级概述 15 一、定级的概念 15 二、综合定级的基本原理 15 三、城镇土地定级原则 16 第二节 土地定级因素选择及权重确定 17 一、土地定级因素 17 二、土地定级因素（因子）指标体系的确定 19 三、定级因素权重的确定 20 第三节 土地定级单元划分 27 一、定级单元划分的原则 27 二、定级单元划分方法 27 第四节 定级因素的整理与量化 28 一、定级因素的量化 28 二、作用分衰减模型 29 三、繁华程度资料整理 30 四、交通条件资料整理 32 五、对外交通便利度资料整理 35 六、基本设施资料整理 36 七、环境条件 43 八、各单元定级指数的计算与定级因素作用分值图的编绘 44 第五节 土地级别划分与界线的确定 45 一、土地级别划分的原则 45 二、土地级别的划分 46 三、土地级别的初步划分 47 第六节 土地级别检验 47 一、土地级调整和确定的原则 47 二、级别修正与面积量算 47 三、定级结果验证 49 四、城镇土地级的边界落实与描述 50 第四章 基准地价更新技术报告 52 第一节 基准地价评估的理论与方法 52 一、土地估价的基本理论 52 二、土地估价的基本原