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阶段策略（三） 产品概念深化期（基础市场目标锁定） 阶段目的： 明确楼盘概念、明确产品特色、明确产品消费利益 着重消费基础利益点传达，促成基础性客源的消费源动力 行销任务： 基础客户的大量蓄水，锁定购房意向，锁定意向房源 阶段策略（三） 主要目标：在全市性客源的基础上，建设区域化客源网络 推广主题：守望母亲河 　　　　　造化苏河秀 绵延上海情 媒体形式：软硬广告 　　　　　区域市场的地面媒体渗透 　　　　　 阶段策略（四） 销售促成期（开盘认购） 阶段目的： 促成消费行为产生，形成第一轮销售热潮 再次形成社会亮点，为后续楼盘推出产生持续动力 通过公关活动炒作，将物质化消费热潮转化为社会化事业，在满足购房者虚荣心，增强其购房动机的同时，再造新闻热点 销售任务：开盘销售、形成首批客户档案资源 阶段策略（四） 推广主题：爱的承诺 公关活动：为母亲河献一份爱心（每一购房者的购房款中将拿出一万元作为母亲河治理的公益费用，交给上海市政府，同时在楼盘内建筑纪念灯光柱） 媒体运用：开盘硬广告、活动新闻炒作 　　　　　 产品与营销结合 用不同建筑风格的三种代表性建筑来体现项目的开发理念： 1、秀历史： 会所（建成苏州河历史博物馆，并集海派文化及文化类休闲项目于一体） 2、秀现在： 小区建筑及环境特色（地段的成熟性、小区建筑风格、对单栋建筑进行概念演化） 3、秀将来： 取临苏州河的单栋；作为酒店式公寓，一部分户型设计为平层大户型，每层为一户；面积在350-500平方米左右；（前卫建筑风格；展望未来） 秀历史——会所 聘请登琨艳进行设计，集售楼处、沙龙、博物馆、休闲为一体，具体项目： 沙龙：咖啡图书室、酒吧沙龙、会议厅 博物馆：苏州河历史展示（图片、书画展）、大型视听影音室 休闲：陶吧、琉璃艺坊、刺绣坊、艺术交流中心（教室）、健身等 售楼处：图书馆沙龙式设计风格、整体布置强调上海文艺化风格建设 小区建筑 突出一栋单体标志性建筑，作为酒店式公寓，全玻璃幕墙的外立面，同时设计两部观光电梯，顶层设计酒吧式沙龙（可作旋转厅） 酒店式公寓的一部分设计成为300＿500平米的大平层居室，作“艺术家工作室”，专门针对一部分艺术家进行销售，也由此形成本楼盘的特色化消费人群特色，带动消费力 推案建议 建议本案分三次推案： 分期 案源 价格（均） 说明 一期 2号、6号 7200 资源相对贫乏，各种面积房源均具备，能满足不同的市场需求，利于市场探测 二期 1号、7号 7500 相对好的资源优势支持价格的提升，各种不同地房源资源对于市场销售具有一定的延续性，中心区域的亮点，利于楼盘概念的进一步深化完善 三期 3号、4号、5号 7700 最佳的景观资源，支持利润空间最大化 如果要真正了解希腊的历史，必先了解希腊的神话。希腊神话是经历几千年长久不衰的人类文化瑰宝，也是欧洲最早的一种文学形式。它在欧洲乃至世界的文学史上，地位都是很崇高的。 希腊原始的居民，由于处在那个久远的年代，当时的知识显然还不足以解释复杂的自然现象，又觉得在大自然面前，人类非常渺小。这么一来，他们就会臆想出各种神灵来，认为是神灵掌握着世间的一切。 但是，希腊神话中的神，与我们中国古代传说中的神相比，形象大不相同。在中国的神话里，只要是神灵，除了主宰人间事务之外，从个人形象讲，基本都是不食人间烟火，没有任何缺陷的完美形象。这样的形象，很大程度上鲜明地把“神”和“人”清楚地区分开来，让人觉得神是遥不可及且完美无缺的。但是希腊不一样，他们的神是高度人格化的。也就是说，除了拥有超越人的能力之外，希腊的神与一般的人类并没有什么区别。他们也有七情六欲，也会嫉妒、仇恨，也会因为一件小事就起争执，并不是完美无缺的道德模范。希腊神的生活是无拘无束、**形骸的，不会像东方的神一样等级森严，压抑拘谨。他们虽然认为有神的存在，但从他们的神话里，我们能够深切地体会到古希腊人无拘无束、热爱自由的性格。 需要说明的是，希腊神话分为两部分，一部分是神的故事，一部分是英雄传说。这一部分主要讲的是神的故事，至于英雄传说，后面会提到。 下面我们就得大致介绍一下希腊神话大致的情况： 世界形成之前，一片混沌，经过亿万年的时间，天地以及日月星辰、风雨雷电之类才慢慢形成。基本上各个国家的神话都是这么个套路，咱们中国的盘古开天地之前，也是“一片混沌”之说。“混沌”这个词，指的就是在神话中，天地尚未分开，混成一团而又无边无际的状态。 区域单套总价走势 从上图可以看出内普陀区域的平均单套总价也随着单价的上升平稳上升，升幅达到29.6% 版块市场各项经济指标（2002年） 均单价：6100元/平米 主力面积：120—140平米 单套主力总价：80－90万 车库单价：10－15万元/个（卖）、200－300元/个/月（地上租）