天瑞园项目可行性分析研发报告.docVIP

目 录 第一章 总论 4 1.1项目可行性研究目的 4 1.2 项目概况 4 1. 项目名称 4 2. 项目区位 4 3. 项目周边交通条件与环境 5 4. 项目宗地一般情况 5 1.3项目产权与开发运作所处阶段 5 1.4项目主要技术经济指标 6 1.5项目可行性研究报告编制依据 6 1.6项目可行性研究报告主要结论 6 1、项目性质与规模 6 2、项目市场地位定位 6 3、项目产品定位 7 4、项目目标顾客群定位 7 5、项目价格组合定位 7 6、项目经济评价指标 7 第二章 项目开发经营环境与机会分析 9 2.1武汉市经济发展态势分析 9 2.2 武汉市房地产市场特征与发展趋势分析 12 2.2.1 武汉房地产市场总体特点 12 2.2.2 政策层面分析 13 2.2.3 武汉市住宅市场需求层面分析 14 2.2.4 市场供给层面分析 15 2.2.5 房产价格分析 16 2.2.6 武汉居住空间分异的特征逐渐强化 17 2.3 项目所在区域——金银湖片区房地产市场分析 18 2.3.1 区域概况 18 2.3.2 总体规划 18 2.3.3 区域特征 19 2.3.4 金银湖区域房地产市场分析 19 2.4 项目开发经营机会分析 22 2.4.1 SWOT分析 22 2.4.2 NMN矩阵分析 23 第三章 项目定位 25 3.1 项目市场地位定位 25 3.2 项目目标顾客群定位 26 3.3 项目的产品定位 26 3.4 项目的价格定位 27 第四章 项目开发方案 29 4.1 项目开发方式 29 4.2 项目开发经营计划 29 第五章 项目投资估算与资金安排 30 5.1 项目投资估算 30 5.2 项目投资资金及分年投入计划 31 第六章 项目的财务评价 32 6.1 相关财务报表 32 6.2 利润测算 34 6.3 项目不确定性分析 35 6.4主要经济结果和数据 35 第七章 项目开发经营风险分析与建议 37 前 言 武汉市东西湖区天瑞园项目原为武汉石化房地产综合开发公司与青山区国税局联合开发的住宅商品房项目。由于种种原因，现拟将项目转让。本报告是为受让该房地产开发经营项目进行初步的可行性研究。 天瑞园项目总用地66712.37m2，含代征道路16748.66 m2，净用地49423.71m2，约75亩，建筑容积率以1.5计算，可建建筑面积为75000m2。 根据我们对武汉市经济发展态势与房地产市场的调查、预测与分析，该项目初步可行性研究结论如下： 开发规模 占地：49423.71m2 总建筑面积：75000m2，约700户。（其中公建配套面积2700m2，含商业用房面积1200m2，停车位350个，含建筑物底层架空车位200个） 投入资金 总投资： 13721.51万元 资本金： 5500.00万元 资本金占总投资比例：40.08％ 开发经营周期：2年 项目住宅售价：全程均价2580元/平方米 商业用房售价：全程均价4000元/平方米 停车位售价：7万/个 项目开发经营利润： 营业税后利润：5011.31万元 营业税后投资利润率（年均）：18.26% 所得税后利润：3357.58万元 所得税后利润率（年均）：12.23 营业税后资本金利润率（年均）：45.56% 所得税后资本金利润率（年均）：30.52% 所得税后财务内部收益率（基准收益率7％）：19.57% 所得税后财务净现值：1989.73万元 该报告仅为初步可行性研究报告。尽管如此，总体上看，该项目在经济、技 术、财务各方面都具有可行性，具有相当好的经济效益和社会效益，虽有风险却有可规避的现实途径与方法。  第一章 总论 1.1项目可行性研究目的 通过对武汉市经济发展与房地产市场态势分析，以及对天瑞园项目相关的房地产市场的调查研究，达到以下目的： 发现项目的经营机会，根据市场机会对项目进行目标顾客群定位、产品定位、价格定位； 分析项目的市场参数，对项目进行初步的经济评价； 为项目运作与规避风险提出建议。 以项目初步可行性研究的结论，为项目决策提供依据，为项目开发经营运作提供参考意见。 1.2 项目概况 1. 项目名称 原武汉石化房地产综合开发公司将该项目定名为“天瑞园”。该名称的特点是大气、吉祥、福运兆示、意向鲜明，但毫无本地人脉、地脉、文脉的体现。待后根据项目定位再作细细推敲，给出充分反映地域文化特色、产品特色的项目名称。 2. 项目区位 该项目位于武汉市汉口东西湖区（行政区）新开发的高尚居住区——金银湖片区内。紧邻环湖路，东接恋湖家园小区，南邻武汉美好愿景开发公司用地。 于汉口沿主干道常