城乡规划：实现和分配土地开发权的公共政策体系精选.pdfVIP

实现和分配土地开发权的公共政策 ——城乡规划体系的核心要义和创新方向 宋劲松 黄 莉 文 摘 要：城市建设和土地开发，是通过土地性质或建筑物的重大变化而获取增值收益，这些开发活动所 论 获得的收益即“土地开发权”。在中国的土地国有和集体所有前提下，土地开发权人人均等享有，但实现土 业 地开发权则必须经过规划许可。原本人人均享、处处相同的土地开发权，通过城乡规划和规划许可，分别 专 向少数地区和少数人转移，但获得了集中起来的土地开发权的地区和个人，则必须向因规划限制不能进行 院 土地开发的其它地区和其它个人赎买，并通过直接或间接的方式给予补偿。城乡规划的核心任务，是要高 究 效地实现和公平地分配开发权。确定土地开发权，就是要确定土地使用性质和土地使用强度，城乡规划体 研 系中的三大法定规划，就是从不同层面逐步明确土地开发权的：区域规划确定各地区发展权并制定区域之 计 间开发权的转移和补偿政策，城乡总体规划确定土地使用性质并制定城乡之间开发权的转移和补偿政策， 城市控制性详细规划确定土地开发强度并制定城市内部开发权转移和补偿政策。从实现和分配土地开发权 设 的要求和公共政策属性的角度来看，现行的城乡规划体系及其编制内容和方法，均会呈现新的完善要求。 划 关键词：城乡规划体系 土地开发权 公共政策 规 乡 城 1 土地开发权与公共政策 省 1.1 土地开发权：城乡规划的法理基础 东 广 城市建设和土地开发，是通过土地性质或建筑物的重大变化而获取增值收益，这些开发 1 活动所获得的收益即“土地开发权”。土地开发权的大小取决于两个内部要素：土地使用性 质和土地使用强度，土地开发权的获得和转变意味土地的经济价值发生根本性转变，这种转 变最直接的体现方式就是建筑总面积。由于不是所有的土地均可用于开发，因此土地开发权 1 “在地表或地下修建房屋、工程设施、采矿或其它建设行为，或者是建筑或土地利用的重大变化”。《英国 城乡规划法》.1990 1 包含的两项内容都是通过规划而后天获取的。 土地开发权人人均享，当某一土地开发权的收益受规划限制不能实现时，应该给予补偿 或者转让给其它土地。与土地开发权相关的概念是“规划许可”，是对于建筑物的新建、改 建、扩建以及改变土地性质等开发行为进行的许可。在英国，一切土地开发权归于国家，业 主只能拥有在原有土地属性和原有土地使用强度上获得的开发受益，只有城乡规划才具有分 配和改变土地开发权的资格（Planning title ），因此一切改变土地使用性质和使用强度的开发 行为都需要获得规划的许可。2 文 1.2 公共政策：城市规划的基本属性