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旅游地产：富春江国际休闲度假区总体规划策划定位书终稿 富春江国际休闲度假区2致：中金投资(集团)有限公司富春江国际休闲度假区总体规划策划定位方案书戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司泛城（中国）综合住宅服务谨呈27004年5月 富春江国际休闲度假区3总体定位市场分析总体规划财务分析项目推广 富春江国际休闲度假区4第一部分第二部分——市场篇——规划篇项目概述5现状分析2211.1.宏观市场26规划设计2272.2.细分市场48设计说明2413.3.总体定位1704.财务分析1885.6.项目推广202 富春江国际休闲度假区5第一部分——市场篇项目概述宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目背景经济基础健康旅游总体定位前期房产经营品牌开发战略地块分析社会消费趋势高尔夫发展战略后期地产开发案名诠释度假村分期开发模式财务评估整合营销城市总体规划主题公园入市策略城郊别墅金秋社区 富春江国际休闲度假区6宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述项目背景地块分析 富春江国际休闲度假区7项目背景地块分析?0?本项目位于浙江省杭州市桐庐县内富春江两岸，用地总面积约138001.亩，备用地面积约4235亩，总计18035亩（参照招标文件）。?0?本项目是一个通过对当地旅游资源的开发和利用，带动相关物业开发的大2..型地产运作项目 富春江国际休闲度假区8宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述项目背景地块分析?0?区位分析?0?交通条件?0?旅游资源?0?自然及人文景观?0?地形地貌?0?地块SWOT分析 富春江国际休闲度假区9项目背景地块分析?0?本项目处于以上海为核心的大上海都市圈内，杭州是其主要依托的大城市?0?本项目处于以杭州为核心的浙西大风景区，在杭州一日游的时空范围内一日游和上海两日游的时空范围内?0?本项目和桐庐县城有一定距离，很难依托现有的县城发展两日游本项目的宏观区位条件相对较好，有利于发展旅游项目，但在微观区位上，开发建设条件尚显不足 富春江国际休闲度假区10宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述项目背景地块分析?0?区位分析?0?交通条件?0?旅游资源?0?自然及人文景观?0?地形地貌?0?地块SWOT分析 富春江国际休闲度假区11项目背景地块分析?0?本项目距离杭州75公里，位于杭州和千岛湖的中途老320国道?0?本项目至杭州途中经过多处收费处，交通成本高至杭州方向?0?地块内北部有老的320国道经过?0?地块南部半封闭的320国道将地块分隔开来?0?地块南部有规划道路连接未来杭州－千岛湖高速公路320国道?0?地块内部道路较为密集，但等级均很低至杭州方向老320国道?0?本项目至杭州有一定路程，交通至桐庐方向距离阻抗较大，可达性一般，但随着杭千高速公路的通车未来会有较大的改善320国道至桐庐方向至杭千高速公路 富春江国际休闲度假区12宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述项目背景地块分析?0?区位分析?0?交通条件?0?旅游资源?0?自然及人文景观?0?地形地貌?0?地块SWOT分析 富春江国际休闲度假区13项目背景地块分析桐庐旅游资源分析（一）主要景点沿富春江两岸分布江南龙门湾 富春江国际休闲度假区14项目背景地块分析桐庐旅游资源分析（二）经营状况：2002年，桐庐旅游收入为7.3亿元，比去年同期增长5.8%。市场定位：生态旅游游客来此休闲度假，体验乡村风情，田园乐趣。客源：主要是大上海都市圈内城市，以上海、杭州为主。物业配套：一般交通：不方便，景点分散，路况差。旅游住宿：差，桐庐县境内仅有一家三星级宾馆。旅游餐饮：开发程度较差，特色的饭店少。旅游购物：不繁荣。发展潜力：巨大桐庐景色秀美，现阶段旅游资源开发力度小，未来发展潜力巨大。 富春江国际休闲度假区15项目背景地块分析旅游资源竞争分析——杭州（一）西湖座落在杭州市中心区，是中国十大风景名胜之一，以西湖为中心的西湖名胜区融名胜古迹和园林山水为一体，景点组合很好。主要景点有：西湖旧十景：苏堤春晓、曲苑风荷、平湖秋月、断桥残雪、柳浪闻莺、花港观鱼、雷峰夕照、双峰插云、南屏晚钟、三潭印月西湖新十景：云栖竹径、玉皇飞云、阮墩环碧、九溪烟树、满陇桂雨黄龙吐翠、吴山天风、龙井问茶、虎跑梦泉、宝石流霞灵隐寺、雷锋塔、宋城等 富春江国际休闲度假区16项目背景地块分析旅游资源竞争分析——杭州（二）市场定位：品牌鲜明“上有天堂，下有苏杭”，已成为世界及中国旅游目的地的名牌。客源：以大上海都市圈为主，辐射全国各地，以及境外人士。物业配套：日趋完善交通便利：有沪杭宁、杭甬高速公路，萧山机场旅游住宿：2家五星级酒店，十多家四星级酒店旅游餐饮：楼外楼、知味观等传统名店以及新开元、张生记等酒家发展迅速。旅游商品：龙井茶叶、杭州丝绸、张小泉剪刀等特产驰名中外。未来