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济南高新区总部基地南区项目定位及布局建议2011年前期策划 2011年前期策划 2011-06 总部基地南区商业空间 规划定位及布局建议 敬呈：济高·东瑞置业 目 录 项目研究 项目定位 南区商业板块建议 A2/A3地块商业定位 A2/A3地块商业建筑规划设计建议 商家建筑要求 总部基地南区作为济南未来的商务、金融中心，聚集了众多知名企业总部进驻，项目定位起点高；济南市政整体东迁，区域逐渐成熟，大量中高端住宅楼盘涌现，高起点商务办公集群+政务中心+高端住宅汇集，总部基地南区必将成为济南东部的城市中心。因此商业定位必须要有高标准、高起点、具有前瞻性，能满足东部未来十年的商业发展，采取“整个项目通盘考虑，分开操作，相互依存，相互互补”的原则进行定位及后期操作。项目的定位支撑来源于市场研究、产品深化及商家调研，市场研究为项目定位提供准确的市场依据；产品深化能够保证产品定位最优化呈现；商家调研为项目定位提供成功的保障，同时商家调研可有效保障项目建筑与各类商业业态的有效匹配。 规划思路 该片区商业规划未来总体定位是“新城市中心”级别，其消费力半径将覆盖整个济南市以及济南东部周边的一些区市。虽然初期可能大型商业业态导入困难、平均租金值低迷，但是随着整体开发进度的推进、周边常住人群的大量进入，各类商业形态会有一个不断调整、升级的过程，最终整体商业物业的价值会得到完全的体现。 在这个过程中，我们首先要确保整体规划方案中商业物业的布局、体量符合上述总体定位要求；其次要对接建筑设计院，确保建筑形态与商业业态的最大匹配——包括商家适营、功能对应、客流长效等方面，可能还要对接景观、灯光、标识、商用物管等技术部门，研究环境优化、能耗等方面；最后还要根据投资商的资金回笼要求，对短期销售套现、长期持有运营的物业面积进行比配分析，并实现满足法律规定、运营有利、资产价值长线增长化等多方面要求的产权面积分割。 规划思路 项目研究 济南整体城市规划 济南东部新区规划 泉城“浦东” 济南东部城市发展概况 近几年来，在“东拓”城市发展方向指引下，济南东部发生了翻天覆地的变化，济南东部，已不只是整体城区中的一个分支，其对提升济南整体城市形象至关重要，现已初步形成了燕山立交片区、洪楼文化生活区、经十东路景观区、高新科技片区、奥体片区、王舍人片区、唐冶新区等各具特色的战略规划区域。 目前东部已成为济南城市发展的高地，在东部加速提升的过程中，新城建设具备六大中心特质：以CBD总部形成的商务总部中心、以奥体中心为核心的运动中心、以龙奥大厦为中心的政务中心、以会展中心为核心的会展经济中心、以产业园为中心的高新产业中心、以文博为中心的文博文化中心，这六大中心共同推动济南东部CBD国际新城的发展。 随着东部的开发建设，济南各项行政功能正在逐步东移。与此同时，在奥体中心和唐冶片区的周边，不少地产大鳄早已安营扎寨，南益、保利、恒大、中海、海尔绿城、济南火炬等地产大鳄的到来，使东部成为最有活力的区域。 东部新城作为近几年房产市场的主要供应区域，引领着整个城市的房价，保持着房地产市场领跑者的地位。在城市“东拓”和房地产项目在东部区域大规模开发建设下，济南人“住东”的概念也在发生着变化，从东二环到东三环，越来越多的市民已经习惯并充分认可。 项目初步规划定位 规划在对所在汉峪片区发展定位与开发策略、道路网与交通设施、竖向与防洪、市政设施配置与管线综合、地下空间利用等专项研究的基础上，确定其功能定位为商务科研总部基地，集商业、金融、居住等多种城市功能为一体的综合性服务新区。 总部基地 项目位于济南东部政务、金融中心核心，属于商业发展的战略要地，东可直达绕城高速，周边县市即刻到达，西可直达济南交通大动脉—经十路。商业的第一要素为优越的位置，本项目商业战略要地，为本项目的成功奠定了坚实的基础。 商业成功第一要素gt;gt;绝佳的区位 项目紧邻济南交通大动脉—经十路，规划中的地铁与之贯通。商业的第二要素为便捷的交通，为本项目的客流导入提供了保障。 商业成功第二要素gt;gt;畅达的交通 公路 BRT+地铁 铁路 航空 商业成功第三要素gt;gt;密集的客流 总部基地南区凤凰路以西总共建筑面积290万㎡，纯商业面积约20万㎡，商业体量巨大。 地块编号 用地面积(㎡) 地上总(㎡) 地上容积率 地下容积率 总建筑面积 A1 36691 220146 6.0 3.2 337557 A2 36839 250505 6.8 3.1 364706 A3 33078 225