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出重拳，遏制房市价格疯涨， 建立社会主义的城市房地产管理制度 ——为《建言》撰稿 李海 目前“两会”召开，代表、委员和社会人士都在热议城市房价疯涨问题，已成为社会关注焦点，使党和政府不得不重视，研究解决的重大事件。1998年住房私有化、市场化改革之后不久就出现了住房难问题。这是因为在经济发展中，城市土地供应有限，而房屋需求无限，一旦放开住房自由交易市场，就自然使房价上涨不止。所以，十多年前我们的房改一放，房地产价格就顺势上升。随着矛盾的迅速发展，导致今天的疯涨，形成了城市居民住房的两极分化局面，难以遏制。十年来尽管政府也采取了许多措施，但收效甚微。特别是在近两年世界金融危机之后，眼看着我国城市房地产市场泡沫在急剧鼓胀，将会重蹈美国次贷崩盘的覆辙，连外国人都说“超过迪拜危机千倍”，“是全世界少见的调控困境”，“中国被高房价难住了”，等等，担忧其泡沫破裂波及国外，受到影响，直向中国建言治理。目前“两会”的热议，理在其中，应当引起党和政府的重视，尽快研究拿出改革方案和措施来，有效遏制住房价高涨势头，进而治理城市住房市场无序竞争，使之走向稳定正常发展的道路。 为此我们建议： 一，应当充分认识当前城市房地产市场混乱无序、住房价格疯涨问题的严重性。它已经从局部的房市问题转化为全局性的经济问题，进而会转化为政治问题。能不能及时采取有力措施遏制住其继续恶化，发生崩盘悲剧，是考验中国共产党执政能力的一项重大标志。因此，不能允许我们有任何疏忽大意，一定要认真对待。我们认为，有必要把它作为一项政治任务看待，下决心出重拳、快出拳，妥善解决这个必须解决的经济难题。为此，我们建议：进一步解放思想，跳出市场经济的市场化的思路，以社会主义的市场经济的思路对待。既要利用市场调节的优点，又要改造市场自由无序竞争的缺点，建立新的有国家政府宏观调控、干预管理的社会主义城市住房管理制度，比较彻底地解决城市居民住房问题。面对当前房价“疯涨”难治的实际情况，有必要“出重拳”、用重力、动手术的办法来解决这个房价疯涨的“顽症”。 二，所谓“重拳”，就是除了经济手段之外的政治手段和法律手段。也就是说，几年来我们曾经采用了许多经济办法，试图以“保守疗法”治理房价上涨，其结果不但未曾遏制，而且愈治愈涨，甚至疯涨不已，更加难治。所以，不得已只好改变治疗方法，毅然决然地采用政治、法律手段，出重拳、“动手术”，进行治疗。尽管有人会提出这样或那样的意见质疑，但作为“医生”来说，要向大家说清楚：人民政府当前只能如此去做，是被迫地不得已而为之，别无他途好走。 至于这个“重拳”都有哪些招数，应当慎重研究策划。在这里，就我们所知，提出下面几项，供领导决策参考。 三，具体建议有四： 1. 下定决心，暂停城市土地出让供应。这是制止目前房地产市场秩序混乱、房价疯涨的最有效的、现实可行的办法。在一切办法都不足以制止房价疯涨的情况下，只好运用“停止供应土地”的办法，以快刀斩乱麻的手段，制止市场运行。然后研究采取各种有效的措施，逐步理顺市场秩序，走向常规运行道路。 20年前，国务院曾经组织工作组研究过房地产制度改革问题。就我们所知，提出过一个实事求是的结论，即：“房随地走”，有地才有房，地价决定房价；“地随房行”，买房必买地，房价中有地价；合二为一，叫作房地产价格。另一个结论是：我国宪法规定“城市土地国有”，只能出让使用权，不能出卖产权——所有权。所以，我们所开放的城市房地产市场，不论是政府出让的一级市场，还是受让者转让的二级市场和再转让的三级、四级市场，都是国家土地使用权的买卖交易，而不是土地产权的买卖市场。而产权和使用权是两个完全不同的概念，使用权是产权中的一个组成部分，受产权的所有者支配和管理。如果我们出让的是产权，那就是所有权的改变，国有变成了私有，国家不再有管理权。如果我们出让的是产权中的使用权，就是租地，类似地主出租土地给佃户耕种使用，双方是租佃关系，土地的产权未变，仍受土地所有者（地主）的支配和管理。因此，其租金、租期、使用方式，以及使用期间的重大土地改变事项，都受土地所有者的支配和管理，使用者只能服从，不得违背。否则，将会受到收回土地的处理。其实，我们的这个土地出让制度，就是香港的“批租”办法，也是世界各国通行的办法。由此看来，我国房地产管理制度的改革，一开始就是有国家管理的市场，符合实际。可惜的是，在实践中，我们只注意了土地的出让供应，忽视了土地出让的管理，致使发生了目前住房市场的自由无序、房价疯涨难治的情况，似乎到了束手无策的地步的原因。治理的方法，自然就要从加强土地所有者人民政府的管理入手，认真地把房地产市场掌握起来，实施有效的管理，今天的住房价格疯涨是完全可以制止和稳定下来的。 在这些措施中，最有效的办法是“釜底抽薪”，人民政府运用土地所有者的权力，停止出让土地，或者减少出让土地数量