一般因素(2012年上半年)2012.8.27.docVIP

（一）一般因素分析 1、估价对象所在城市（北京市）基本状况 （1）城市资源状况 北京位于华北平原北端，北京的西、北和东北，群山环绕，东南是缓缓向渤海倾斜的大平原。东与天津市毗邻，其余部位均与河北省交界，东南距渤海约150千米。北京的地理坐标为：东经115度24分至东经117度30分，北纬39度28分至北纬41度05分。其中心区位于北纬39度，东经116度。北京市总面积16807.8多平方公里，其中城区面积为87.1平方公里。截至2011年年末，北京市常住人口约为2018.6万人。北京市划分为14区、2县，市区规划范围：东至定福庄、西至石景山，南至南苑，北至清河，面积750平方公里。市中心地区（即旧城区，东西以二环路中心线为界，南北以护城河中心线为界）面积约为62.5平方公里。 （2）自然条件及人文景观 北京的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均气温10～～ 北京是中华人民共和国首都，全国的政治中心和文化中心，中国七大古都之一。1982年被国务院列为国家历史文化名城。北京有3000多年建城史和800多年建都史，是燕、蓟重镇，辽的陪都，金、元、明、清的故都，地上地下文物保存非常丰富，有天安门、人民英雄纪念碑、故宫、北海、天坛、颐和园、十三陵、万里长城和周口店猿人遗址等。文化遗迹和人文景观遍布京城各地。 （3）城市规划与发展目标 2011年，《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》是首都着眼建设中国特色世界城市、全面实施人文北京、科技北京、绿色北京战略的五年规划，是首都深入推进经济发展方式加快转变、在新的起点上开创科学发展新局面的重要规划。 十二五规划的重点十二五时期，是首都在新的起点上深化改革开放、深入推进经济发展方式加快转变的攻坚时期，在市现代化进程中处于承前启后的重要阶段，针对首都发展的时代特征，充分体现出首都发展的政策导向。一是突出加快经济发展方式转变。注重突出产业高端引领、反映消费内生增长主导、强调创新持续性、体现集约高效的指标，充分反映经济发展动力转换二是突出三个北京的发展战略。增加体现人文发展、科技发展、绿色发展的指标，注重提升城市的综合服务能力、核心竞争力和和承载功能三是突出国际影响力的提升。立足开放发展，增加反映国际化的人流、物流、信息流和资金流等指标，力求体现城市国际化水平和国际竞争力、影响力四是突出政府职能的转换。注重体现现代市场经济条件下政府的职责定位要求，突出可调控、对政府工作具有约束力的指标。 6月份，北京市新建住宅价格同比下降1%，已连续5个月同比下降；环比微涨0.3%。二手住宅价格同比下降2.8%，已连续8个月同比下降；环比微涨0.2%。 ③消费品市场基本平稳，重点商品带动作用明显 上半年，北京市实现社会消费品零售总额3651.7亿元，同比增长13%，增幅比一季度回落1.3个百分点。其中，吃类、穿类分别增长8.6%和10.5%、用类、烧类分别增长16.1%和7.8%。 ④消费价格涨幅继续回落，出厂价格由升转降 上半年，北京市居民消费价格比上年同期上涨3.5%，涨幅较一季度回落0.5个百分点；其中，食品类上涨8.7%，烟酒类上涨3%、衣着类上涨1.1%、家庭设备用品及维修服务类上涨3.7%，医疗保健和个人用品类上涨2%，娱乐教育文化用品服务类上涨1.2%，居住类上涨2.5%，交通通信类下降0.2%。6月份，居民消费价格比上年同月上涨2.6%。从环比看，6月份消费价格下降1%，连续两个月环比下降。 ⑤财政收入增速提高，新增贷款有所减少 上半年，北京市完成地方公共财政预算收入1742.4亿元，同比增长5.3%，增幅比一季度提高3.7个百分点。 6月末，金融机构（含外资）人民币贷款余额35452.3亿元，比年初增加2064.2亿元，同比少增112亿元。金融机构（含外资）人民币存款余额75534.9亿元，比年初增加2887.9亿元，同比少增1631亿元。 ⑥就业形势保持平稳，居民收入稳步增加 二季度末，北京市法人单位从业人员912.5万人，同比增长5.7%，高于一季度末0.7个百分点。其中，信息传输软件和信息技术服务业、批发和零售业、建筑业、交通运输仓储邮政业4个行业的新增从业人员占全部从业人员增量的近七成。 上半年，北京市城镇居民人均可支配收入18154元，同比增长11.8%，扣除价格因素后，实际增长8%；农村居民人均现金收入9832元，同比增长12.6%，扣除价格因素后，实际增长8.8%。 下一阶段，国内外形势仍将十分复杂，存在较大的不确定性。北京市将把稳增长放在更加重要的位置，加快转变经济发展方式，促进经济平稳发展。 （5）城市交通及规划 2012年，北京市将深入贯彻落实科学发展观,大力弘扬“北京精神”，以打造“交通惠民工程”为落脚点，继续实施缓