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大陆不动产登记制度研究 王建+ 摘要：大陆不动产登记制度起步较晚，发育也很不完善，建立完善的不动产登记制度 迫在眉睫．本文试图应用物权法基本原理，结合国外不动产登记立法和实践经验，通过 剖析大陆现行不动产登记制度存在的问题，对大陆不动产登记制度的健全与完善提一些 建设性构想． 关键词：不动产登记制度建议 不动产登记指经权利人中请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之 事项记载于不动产登记簿的活动，以确定其权利归属及权利状态并公示于第 三人的行为。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障， 是不动产管理的重要手段。然而，大陆至今尚未制定不动产登记法；已制定 的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互 冲突，不合法理的规定颇多，远不能适应日趋发展的市场经济条件下不动产 交易的需要。为此，笔者拟应用物权法基本原理，结合国外与台湾不动产登 记立法和实践经验，通过剖析现行不动产登记制度存在的问题，对大陆不动 产登记制度的健全与完善提一些建设·出}勾想。 1不动产登记制度的现状 1．1各国现行的不动产登记制度 目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记 制度、产权登记制度、托伦斯登记制度…。 1．1．1契约登记制度。为法国、意大利、比利时、西班牙、美国若干州及 南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这种制度．由于这种登记体制是 由((-；-tr国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第 一，登记是物权变动对抗第三人之要件：第二，采取形式审查主义，只要当 事人提出中请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时， ’王建 中国矿业大学(北京J在读硕士研究生，主要从事土地资源管理研究 不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成 foliuncs)；第五，权利以动态登记为主，不仅登记 主义(Prinzipdesporsonen 物权现状，而且还登记物权的变动。 1．1．2产权登记制度．为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。 这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》，《地上权条 例》以及《住宅所有权法》中有明确规定．其特点是：(1)登记是土地物权 变动的效力发生要件，土地物枳之职得或变更须经官方正式登记才具有法律 效力；(2)实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合 法性审查；(3)登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；(4)权利以静 态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；(5) des 采用物之编成主义(Prin．zipReaifoliums)，登记簿按地号顺序进行排列。 亚，采用这一制度的国家主要有澳大利亚、新西兰、荚格兰、加拿大、菲律 宾、马来西亚以及美国的多数州，我国台湾地区也采用这种制度，是对产权 登记制度的改良．其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次 登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经中请第一次登记后， 其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真 权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不 考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图． 通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是 以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合 理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国 不动产登记往往实行房地合一的登记体制．虽然各国不动产登记对象是以土 地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联 系在一起的”1，因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际 是土地及地上附着建筑物的一并登记．再次，各国不动产登记实行城乡统一 管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的地方， 一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资 料，方便土地的宏观管理。 1．2大陆现行的不动产登记制度 大陆至今尚未制定不动产登记法，已制定的法律法规中虽有不少关于不 动产物权登记的规范，但这些规范零散，主要集中在土地和房地产管理法律、 法规之中，这些零散的法律法规相互冲突，不合法理的规定颇