建筑物质量与安全法律责任的划分研究.pdfVIP

建筑物质量与安全法律责任的划分 王晓芳范冬梅 上海市房地产科学研究院上海房屋质量检测站 摘要：建筑物因为其所具有的固定性特征，其质量调整不同于一般产品。相关的建筑单位应当取得相 应的资质资格而获得相应的权利能力，符合承担法律责任的主体要件。而对于建筑物质量与安全责任，笔 者将其划分为质量保证期、质量保修期及二种期限之外三种情形进行分析。应当看到的是，诉讼时效的准 确适用和建筑物质量的检验对于完善建筑物质量与安全的责任划分具有重要的作用。 关键词：建筑物；法律责任；质量保证期；质量保修期。 一、建筑物质量与安全问题概述 (一)建筑物的特性 建筑物的不可移动的特性，源于土地的不可移动性、固定性特征，其本身不可移动或移 动后减损其价值或使用价值。同时，建筑物还具有不同于一般动产的持久存在的特性。建筑 物的这些特性，使得对于建筑物质量安全的控制不同于对于一般动产产品的质量安全控制， 对于其调整不能仅仅局限于《消费者权益保护法》，还需要制订专门的法律法规对于建筑物 这种产品进行调整。从买卖合同的角度来看，房地产开发商要对业主承担建筑物这种商品质 量与安全的瑕疵担保责任，这一责任比一般出卖人的瑕疵担保责任更加严格。 (二)建筑物质量安全问题的复杂性 建筑物质量与安全问题，属于公共安全的一个重要组成部分。建筑物质量好坏关系着建 筑物的安全与否。然而城镇的快速发展，城市规模不断扩大，建筑物质量与安全问题也日益 突出。而建筑物的安全关系着人身财产的安全。建筑物质量与安全涉及许多方面，诸如承重 结构破坏倒塌，建筑部件破坏坠落，建设设备运行，电器和燃气的使用等。不论是何种原因 产生建筑物质量安全问题，往往都涉及多个房屋建筑企业。既有建筑物的安全隐患是影响人 民生命财产的重要威胁之一，而因为建筑的专业性复杂性，使得个体业主找到建筑物存在的 安全隐患较为困难。 (三)建筑质量标准 因为建筑物的不动产特性，并且因为建筑物质量安全问题的特殊性虽然，建筑物这种产 品的最终消费者仍然是最终购买该房屋的人，往往也被称为业主。但是应当注意的是，建筑 物的建设是一个系统工程，涉及多个责任主体。那么如何控制建筑物这种特殊商品的质量就 非常复杂。《建筑法》第52条规定：“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关 建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。”这一规定同时也是对建筑物质量 与安全责任主体的权利能力进行了限制。建筑工程质量问题主要是指建筑工程的相关数据不 符合国家相应标准的要求。 15 二、建筑物质量与安全责任的主体 建筑物质量与安全责任的主体的确定，必须是建筑物质量与安全法律关系的主体。民事 法律关系主体的概念，不仅指就特定权利而指称特定权利之所归属，还指抽象享有民事权利 承担民事义务的法律资格。而这里的建筑物质量与安全责任的主体，是指参加建筑物建造法 律关系而对建筑物质量与安全享有民事权利承担民事义务的主体。 民法上享有民事权利义务主体者，称为“人”。【IJ民事主体主要包括自然人和法人，这两 类丰体都具有民事权利能力。与自然人一出生就具有民事权利不同的是，法人需要依法登记 才被赋予民事权利能力。在我国，通过登记法人的“经营范围”，对法人完成外国民法及我国 台湾地区民事上所完成的法人目的的限制。应当看到的是，由于建筑过程的复杂性多样性， 以及与人民生命财产关系密切，我国还要求对于建筑企业进行资质管理。资质管理的限制， 是对法人权利能力的进一步限制。结合法人权利能力的取得，对于建筑物质量与安全责任的 主体，笔者根据在建造建筑物过程的分工的不同分为房地产开发企业、勘察设计企业、建筑 施工企业、工程监理企业和材料供应人这五种主体。 (一)房地产开发企业 房地产开发企业，又称为建设单位、开发商或者发展商，是房地产开发行业的主导者， 主要从事房地产开发和经营的营利性组织。作为商业企业的一种，理论上，房地产开发企业 可以成为合伙企业和公司，甚至是独资企业。按照《中华人民共和国城市房地产开发经营管 理条例》，除法律另有规定外，房地产开发企业应采用有限责任公司或股份有限责任公司的 形式。因为业主只和房地产开发企业具有直接的合同关系，而并未和其他建筑相关企业具有 直接的合同关系。因此对于房地产开发企业相关权利能力的限制就显得全关重要。 1．设立条件 《