综合体上盖住宅的设计探讨——以未央印象城住宅设计为例.docVIP

精品论文 参考文献 综合体上盖住宅的设计探讨——以未央印象城住宅设计为例 深圳市中航建筑设计有限公司 广东深圳 518000 摘要：随着时代的发展，综合体上盖住宅项目的比重越来越多，具有其特殊性及挑战性。本文以的结合工程实践的回顾，对综合体上盖住宅项目加以分析总结。 关键词：综合体上盖住宅；未央印象城；制约条件 一、时代背景 由于城市综合体内的酒店、商场可长期持有的特性，城市综合体的开发投资回报高于纯住宅项目，更可让开发商长期获利。再加上在当前银行对商业地产只提供短期贷款的前提下，公寓和写字楼是可以出售的，开发商完全可以通过出售这些可售物业迅速回笼资金，以支持酒店和商场的运营，因而城市综合体成了当前商业地产开发的主流模式。 城市综合体选址位置多为有人流和消费基础，交通便利的城市核心区。而该区域往往是有大量居民的老城区。由于用地条件及开发强度的制约，开发商通常通过在综合体上盖住宅即回迁房，解决原居民的赔偿问题。 综合体上盖住宅已成为城市综合体设计的重要课题之一。 二、问题和挑战 面对越来越多的综合体上盖住宅项目，我们意识到它与单纯住宅设计相比到存在不少特点。 （一）高密度。 综合体上盖住宅项目往往意味着高密度，其日照及卫生间距较难满足；户型设计难度较大，难以保证每个套型朝向的均好性，往往造成少数住宅的朝向、采光、通风较差。 （二）统一考虑。 设备管道等基础及配套设施需要与商业、酒店等统一安考虑。而纯住宅设计通常分期建设，可根据场状况调整后续的设计。 （三）得房率相对较低。 由于上部住宅的交通空间不可避免地需要穿过底层商业空间。每户公摊面积较多，得房率，相对较低。 （四）公共交往空间不足 纯住宅的公共交往空间，是小区环境与规划结构的结合，具有较大的设计空间。综合体上盖住宅项目由于场地的限制，屋顶花园往往是最大的公共交往空间。 （五）结构相对复杂。 为了满足裙房商业空间的要求，往往需将上部??宅的剪力墙结构转换为框架柱结构。由于综合体中裙房层数通常在4层以上，因此转换层通常设在4层以上，建筑需作高位转换（注：对于带转换层的结构，转换层位置高度是影响其抗震性能的主要因素之一，转换层位置越高，转换层上、下层间位移角及内力突变越明显，需要结构采取相应措施越复杂）。 三、未央印象城综合体上盖住宅设计回顾 未央印象城为2012年我们与美国RTKL合作设计的商业综合体；在方案阶段，我们主要负责综合体上盖建筑的住宅规划及设计。 1、工程概况及场地分析 工程概况 本项目为集商业、住宅、酒店、公寓于一体的大型商住综合体，总建筑面积约28.5万平方米。建筑共三十三层，地下三层，地面三十层，建筑高度为99.7米。地下三层～地面四层为商业、车库及配套用房；四层以上为三星级酒店、公寓式酒店、住宅等多栋塔楼。 地理位置及周边概况 本项目位于西安城区西北部的未央区。未央区是西安市新的行政中心，城市中心区。地块位于未央路与龙首路十字东北角，地处未央区中心，东距大明宫文化遗址公园约800米，西南临轨道交通枢纽，西北临近商业步行街，地理环境优越。地块三面临城市道路，一面临小区路，其中西面临城市主干道未央路，南面临龙首北路，北面临规划路，东面临小区路。城市各个区域的人均可方便到达该地块，一方面促进了土地价值的提升，一方面增强了区域的识别性，形成地区级活力中心。同时，回迁住宅与周边住宅也为项目提供了充足的人流与购买商机。 2、住宅总平面设计 未央印象城作为综合体回迁项目，规划设计从开始就受到各种客观存在的条件制约，需对各种限制条件作充分考量。在满铺建筑控制线的4层商业裙房上部及容积率5.81的限定下，规划定位为接近全百米的布局。为追求较为宽松的居住环境，我们还做过局部超高层的方案比较。最后由于投资回报的因素，我们选择了具有均好性的8栋30层高层布局。在布局上，着意将用地南北端的南向展开面延展至最大，分别布置3栋拼接的单元式住宅，形成条式组合布局。其条式组合中的东西两端单元式住宅设置成“L”型，最大限度地减少了与中部单元式住宅的视线干扰。不仅确保各户得到最多日照，也有良好的景观视野。东面布置2栋点式小户型住宅，既远离西面城市干道未央路，又可享受东边大明宫国家遗址公园及西边屋顶花园的景观资源。（图1）酒店塔楼主设于商业裙房西侧，拥有良好的昭示性和