南京秦淮河水滨旅游休闲文化广场项目市场报告.doc

南京秦淮河水滨旅游休闲文化广场项目市场报告 序 章 一、南京区域概况 （一）、基本资讯 （二）、商业简述 二、南京商业状况分析 （一）、市场背景 （二）、商业市场发展趋势 三、项目立地分析 （一）、项目位置 （二）、项目概况 （三）、项目特色 （四）、周边环境 （五）、服务人群 五、项目SWOT分析 （一）、优势 （二）、劣势 六、产品建议 （一）、市场定位 定位依据 （二）、产品定位 定位依据 （三）业种业态分析 （四）、项目板块功能划分 七、操作方式建议 （一）、商业要素 （二）、招商计划 （三）、广告推广 （四）、营运特色 （五）、维护管理 序章： 秦淮河项目作为江苏省南京市05年重大工程，（其将成为南京市新的旅游景点，对外宣传的形象窗口。其是弘扬南京历史文化为背景的旅游明信片。）将成为南京市新的旅游景点，不仅是对外宣传的形象窗口，更是弘扬南京历史文化为背景的旅游明信片。 项目的建成为南京市甚至江苏省提供了新型的旅游开发模式，为综合开发城市资源，合理整合社会资源和提升效应，发展可持续性生态经济提供了新的思路。 项目的商业运营将为各类旅游者提供新的去处，引导了南京市消费者的消费去向，为南京整体的消费层次引领上了一个新台阶，也为后期工程的经营模式树立了典范，为该地区人气的聚集打下了结实的基础。 一、南京区域概况 （一）、基本资讯 地理位置 南京市位于中国华东地区 江苏省西部与安徽省相连 长江横贯东西‘京沪铁路纵穿南北 陆路的沪宁、宁杭、宁合、宁通高速公路四通八达 纵横华东各地 交通状况 南京临江近海，是中国东部地区重要的交通和通讯枢纽 铁路、公路、水运、航空、管道5种运输方式 构成全方位、立体化大运量的交通运输网络 南京机场有20多条航线通往国内各主要城市 是一个国际性的现代化航空港 南京港是江海相通的外贸港口有泊位 64个 南京境内有60多条公路长途客运线通往各地 成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽 气候环境 南京地处辽阔的长江下游平原 北纬32°03′、东经118°47′ 属北亚热带季风气候区，四季分明 年均气温16℃，年均降水1106毫米 无霜期长达237天 人气分布 南京市现辖10个区5个县， 面积6516平方公里，人口约520万 以鼓楼区、下关区、秦淮区等为中心城区 人口相对集中，商业繁华 而河西建邺区的奥体中心的建设 为该地区聚集了相当的人气 随着地铁一号线的贯通与二号线的筹备 南京中心区域辐射面将继续扩大 地铁沿线人气将继续升温 文化底蕴 南京是一座历史文化名城 中国七大古都之一 与北京、安阳、西安、洛阳、开封、杭州 同称为中国历史上的七大文化古都 公元前472年越王勾践灭吴后 在今天南京的中华门西南侧建城 开创了南京的城垣史 迄今已有2471年 公元3世纪以来 有东吴、东晋、和南朝的宋、齐、梁、陈 史称六朝 南唐、明、太平天国、中华民国 共10个朝代和政权在南京建都立国 留下了丰富的民族文化遗产 （二）、商业简述 市场特征 经济进入稳步发展阶段 零售业全面开放，竞争更加激烈 商业发展进入大的调整时期 各个行业向大型规模发展 城乡居民的消费水平稳步增长 市场中的消费热点继续保持兴旺 商业特色 南京有其特有的历史文化底蕴 独特的历史文化风景 以特色旅游业推动着消费市场 节假日消费是拉动消费需求的主要形式之一 随着居民消费能力提升 多元化消费日益明显 二、南京商业状况分析 （一）、市场背景 2005 年南京商业市场 继续稳定发展 其表现为—— 南京商业将进入 调整、组合的 高速发展时期 1、土地供应量逐渐减少 随着政府宏观调控力度加大，宏观经济继续实行“紧运行”，土地市场秩序治理整顿工作向深入开展，土地供应量减少。 2、商铺进行调整，改变经营方式与手法，吸引客源 由于04年城区商铺开发速度较快，特别是“产权式商铺”在南京发展的势头十分猛烈。如江宁“女人街”、同曦名城，以及新街口万达名店、盘谷亚泰购物中心等等。但一些产品由于定位不准，经营不善，长时间聚集不起人气。在05年间将对这些地区楼盘进行调 整，改变经营方式与手法，吸引客源。 3、商业将由小型街面商铺向大型商业中心转型 跨国零售商在中国进入了全方位扩张时代，对商业地产的有效需求大大增加。南京商业地产项目虽多，但是还没有一个商业地产项目能称之为真正的大型购物中心。适应外资零售业态的大卖场则应成为2005年南京商业地产发展的一个侧重点，其对适合业态的商业地产的需求将极度膨胀。 （二）、商业市场发展趋势 1、都市商圈吸引作用增强，大型企业发展势头迅猛 随着南京投资环境的进一步优化和区域辐射功能的增强，融入长三角经济圈的步伐也进一步加快，区域合作发展的前景良好，市场集聚功能的持续增强，使得假日、旅游、会展和餐饮、休闲娱乐等市场较为活跃，巨大的消