连云港灌南县新天地商业广场市场分析及项目报告-71DOC-48M-2008年.doc

灌南新天地商业广场 市场分析及项目报告 目 录 第一部分 项目概况与研究设问 4 第二部分 宏观环境分析 11 一、城市区位 11 二、人口状况 12 三、宏观经济分析 13 四、城市规划 20 第三部分 商业市场分析 27 一、商业格局 27 二、老城区商圈分析 30 三、典型卖场超市 39 四、宾馆市场分析 40 五、商业发展趋势判断 42 第四部分 房地产市场分析 45 一、土地市场 44 二、商品房市场 45 四、供求分析 49 五、产品分析 53 六、销售分析 55 第五部分 项目定位及营销策略 65 一、项目SWOT分析 62 二、商业定位 65 三、小高层住宅 70 第一部分 项目概况与研究设问 项目规划指标： 地块名称 M2 M4 N2 N4 一期 二期 土地面积 约27000㎡ 约18000㎡ 土地尺寸 128*90米 129*116米 111*90米 103*103米 建筑面积 约47000㎡ 28800㎡ 容积率 1.8 1.6 项目周边环境： 项目周边消费人口导入： 本案周边重点建设的商业项目：南方家园商城 灌南县南方家园商城建设成为目前灌南县最大的建材物流配送中心，配送半径为50至100公里。商城经营的主导商品定为装饰材料、五金工具、厨房设备、家用电器、布艺灯饰、酒店宾馆用品和生产资料中的墙体材料、屋顶材料、防水材料、结构材料及各类板材、夹板、地板、石材、石材切割、异形件加工及服装鞋帽轻纺织品等。 —15元/月/平米，3-4楼办公房租金8-10元/月/平方米 规划业态：下图红色所示为已推的一期部分商铺，主要经营门窗铝材、地板陶瓷、洁具卫浴等。一期后续即将推出的规划为灯饰、五金水暖等。在二期、三期中规划有大型超市、百货中心、汽配城等中心商业核心，配套的还有油漆、涂料、板材、陶瓷、家具等。打造一个超大综合型商贸易城。 本案和周边现状照片: 新县政府 新灌中 电力公司 华侨双语学校 县级政府搬到哪，哪片区就是热点，就是较快发展成熟的区域，就可能成为新城市中心！因此，项目地块为新城市中心核心区域地块，发展机会大。但作为一个大型的商住项目，特别是一个新区，操作难度大。 研究设问： 项目所处的灌南县新城区在城市发展中的地位？本案是否可以站在城市运营的高度加以打造？ 经过几年的发展，灌南县房地产市场空间还有多大，商业地产是否仍有机会？ 本案作为新城中心区的项目，核心价值在哪？ 作为一个大型商业综合项目，开发切入点在哪里？ 本案作为一个大型的商住项目，如何组合产品，如何定位商业？ 在一个商业不成熟的新区运作大型商业项目，如何保证项目做活同时实现企业利润最大化？ 带着这几大问题我们把目光投向灌南房地产市场和项目本身，去寻找最佳的解决方案！ 第二部分 宏观环境分析 一、城市区位 区位优势比较明显，内外交通便捷。 灌南市位于江苏省东北部连云港南濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻204国道、306、307省道贯穿全境，同三高速公路与宁连高速公路在境内合一，京沪高速公路擦境而过。县城距连云港机场、港口90公里，距连云港火车站70公里，3个小时可达南京、无锡，4个多小时便可到达苏州、昆山、上海。境内河道密布，共有航道12条，177公里，可直通京杭大运河、淮河水系和长江水系，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里。灌河口开发。灌河是县的一大优势，随着省委实施沿海开发战略，把灌河开发列入全省“十一五”规划，市委市政府也把灌河口开发作为连云港“一体两翼”港口建设重要组团，灌河口开发迎来了。灌南县积极加大连云港港“南翼”开发建设力度，在长35公里的灌河北岸线建设适应形势需要、颇具规模的港口群，使之成为连云港港的物流配套港，成为立足灌南、辐射苏北、联通海内外的港口物流枢纽。人口增长缓慢，自然增长率略有下降。2007年末户籍总人口为万人。其中，非农业人口万人，农业人口万人；人口为万人人口自然增长率为‰，下降个分点 全县总人口（万人） 71.66 72.23 72.71 73.4