mk_144.城市更新改造中的问题浅析——以虹口区202号地块为例.pdf

2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 城市更新改造中的问题浅析 ——以虹口区202 号地块为例 袁鹏洲，王昕宇 摘要：城市更新改造是现下业已较为充分发展的一线、二线城市开发建设的主要方式。城市更新改造的最 大特征是破旧立新。同一城市的不同地块进行城市更新改造的推动机制各有特点，又基本相同。城市街区 改造的意义主要在于完善基础设施配套，改善城市居民的生活环境；在于促进城市健康发展，提升城市能 级。在上述目的达成的同时，不可避免的涉及众多群体的利益，在城市内部发生了政府、开发商、城市居 民及其他相关人群之间的资本、资源的再分配。同时，我们应该认识到准确把握城市街区更新改造的时机 是城市健康发展的关键所在。本文以虹口区202 号地块为案例，就城市街区更新改造中的更新时机、利益 分配等几方面的问题进行简要解析。 关键词：城市更新改造 时机研判 利益分配 社会影响 0.前言 城市建设分为城市外围新增建设用地的初次开发和城市内部建成环境的再开发，在城 市由稚嫩到成熟的发展历程中，城市中进行初次开发的土地越来越少，进行城市更新改造的 土地越来越多，特别是在城市的中心区域。在更新改造的过程中可能或必然发生城市土地使 用性质的转变、地块人口重新布局、城市空间业态的变迁。由于城市更新牵涉众多利益相关 群体和复杂的城市建成环境，因此在土地再开发过程中问题复杂。上海是得到充分发展的现 代化都市，在未来上海中心城区的建设中，更多的是城市的更新改造。 图 1 虹口区 202 号地块区位图 图2 虹口区202 号地块卫星影像图 图3 202 号原控规图则土地使用规划 资料来源：笔者绘制 资料来源：笔者绘制 资料来源：笔者提供 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 虹口区202 号地块位于海宁路、吴淞路交叉口西南方向，北至海宁路，南至昆山路，西 至乍浦路，东至吴淞路。其地理区位优越，临近苏州河和黄浦江，南眺陆家嘴中央核心区。 但现状中该地块除海宁路一侧进行了再开发外，其余地块多为上海特色的里弄住宅、沿街餐 饮商业。虹口区的开发建设进程中，202 号地块不可避免地要进行城市更新改造，其必然性 是由于城市开发的经济特征所决定的。其范围内的建筑物价值和地块潜在的土地价值相对差 距过大，该地段内的里弄住宅和少量的沿街餐饮商业是对地块土地价值的潜在浪费。 1.城市街区更新的时机把握 城市更新的时机主要决定于城市开发的经济考虑和社会考虑。更新的经济动力来源于 土地价值的挖掘和利用。个人观点是更新的价值中，公平正义的一面是激发城市经济活力， 提升城市的产业能级，创造就业；除此之外的经济利益多为政府、开发商、原住居民等获取， 正义或非正义。社会考虑多是对于地块开发状况的社会认可度，与周边环境的融合程度。最 佳的时机是追求各方面利益最大化的时机，是追求社会负面影响——即外部成本最小化的时 机。 1.1 更新中土地使用性质变更对更新时机的影响 判断城市更新的价值时段关键在于掌握城市地块的土地价值、建筑物价值的相对变动。 同一地块，进行商业办公性质的开发所获得的土地价值明显高于进行居住性质的城市更新所 获得的土地价值，所以二者应该区别对待，在城市更新时机选择上也应有所不同。由于虹口 区202 号地块优越的地理区位，其商业办公开发的土地价值量已经远远超出其建筑价值量， 但对其进行居住性质的城市更新可能时机尚早。这可以从其现状地块建筑价值统计数据中得 到结论。