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物业管理行业市场分析报告——对物业管理“低收费、零收费”的理性思考 　　2000年深圳大中华物业公司向业主承诺赠送50年物业管理费；XX年2月10日。福建浩祥物业公司在开盘仪式上，向业主发出了《零物管费承诺书》；之后，深圳花样年物业也提出了“低收费、零收费”的概念，并提出“彩生活”经营模式；其他城市也有类似的提法或做法。从追踪调查的情况看，早期大中华物业、福建浩祥物业等均未能充分履约，甚至“无疾而终”。类似“彩生活”做法深圳其他公司也曾尝试过，但终困规模成本等原因而相继停止。 　　物业管理“低收费、零收费”现象究竟是新的物业管理模式，预示物业管理发展的方向，抑或是一种高明的市场营销和广告宣传策略，是有序市场机制下的正当竞争，抑或是恶性价格竞争?是要支持鼓励，还是要全面遏止，所有这些，都需要在科学研究分析的基础上做出正确的判断。 　　一、对市场经济条件下的“低收费、零收费”现象的透视与分析 　　价值规律是市场经济的基本规律，价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定，商品交换以价值为基础。价格围绕“等价交换价值点”上下波动，是价值规律作用的表现形式。中国物业管理是市场经济的产物，物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点，就是有偿服务，是一种可以在市场交换的商品。因此，物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。 　　企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费，零收费”手段实施物业管理运作，显然是与“等价交换”原则相违背的，属市场经济运行中一种反常现象，其究竟如何生存，这其中必有深层次和隐性的原因。或者是企业发展经营的竞争策略，或者就是有其他的隐性经济收入和物业管理常规收费之外的经济来源。如若是企业竞争策略，是一种短期经营行为，则无必要予以分析，但如若是后者则有深入剖析的必要。 　　纵观“低收费、零收费”的多种表现形式，其共性特点是：业主少交或不交管理费，但物业仍需维修、运行、维护和管理，这说明物业管理费一定另有来源。或者是房地产开发商拨付，或者是商业用房的租赁经营收入，再或者是利用物业资源进行商业运作收益，与其它企业不同的仅仅是来源渠道有异而已。问题是这种来源和渠道是否可靠?是否存在问题?是否合法?由开发商支付管理费，开发商为什么要向业主提供 　　”免费午餐”、承担不应由其承担的费用?这在逻辑上和市场经济条件下是无法自圆其说的。退一步而言，不去追究开发商的动机、目的，开发商如何兑现承诺?从实践效果看，由于缺乏保障机制，结局往往是草草收场。以商业用房的租赁收入弥补管理费，则涉及商业用房的产权归属，商业用房如果归属业主，则是业主换了一种方式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商，那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的矛盾。而借助物业管理平台，进行商业运作，获得额外利润，以此弥补管理费缺失或不足，本是无可非议的，但如果这种经营收入不能弥补，物业管理正常运行就无法维持，则会引发业主和物业管理企业的新的矛盾，导致社会不安定因素的产生，这对构建和谐社会是有害无益的。如果物业公司从中获利，那就是典型的寻租行为，寻租就是对业主权利的侵犯。即便在个别物业项目上可能获得收益，也并不具有可复制性。相反，从宏观角度来看，其浪费社会资源、降低效率却是显而易见的。众所周知，社会分工是商品经济的基础，在现代社会中，社会化大生产的基本发展规律是社会分工越来越细，专业化程度越来越高。一个普通物业管理企业，同时涉足多个专业化程度极高的领域，盲目扩张和大肆进入自己的非专业领域，不但将损失大量资金和人才，更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击。 　　因此，物业管理的“低收费、零收费”，既非物业管理模式创新，也非正常的竞争策略；既没有预示物业管理发展方向，也没有对行业发展做出任何贡献，不是进步而是倒退，如不加以遏止，将对物业管理市场发育和行业发展产生消极的和负面的影响。 　　1．“低收费、零收费”是对消费者的误导和伤害 　　客观上，物业管理服务产品的特性使交换双方存在严重的“不对等”：一是专业知识和信息量不对等；二是组织形式上的不对等：三是承担民事责任能力不对等。在这样一个“不对等”的交换中，“低收费、零收费”势必误导业主对物业管理基本概念的认识，认为物业管理可有可无，更多关注服务价格而非服务质量。同时，由于消费者过分关注短期内的利益，相当程度上会忽视对物业管理服务的监管，造成消费者对物业管理服务的反应滞后，加上物业管理中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见状态下进行的，为了降低物业管理成本，实施所谓“低收费、零收费”的企业很可能减少物业管理必不可少的维修和养护工作，削减物业管理成本中的预防性支出，无形中导致了物业的“风险后置”，给尚在心安理得享受眼前利益最大化的业主设置了一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱。