居民购房支付能力与住房价格.pdfVIP

房地产市场 论 居民购房支付能力与住房价格 艾建国 张明秀 华中师范大学经济学院 一、问题的提出 首先，对房价收入比的概念存在认识差异。如有 目前我国各地房价不断上涨的现象引起了广泛 的认为它是“一个国家或城市的平均房价与每户居民 关注，也引发了关于房地产市场是否过热以及是否存 的平均收入之比”；有的认为“房价收入比应是一个地 在泡沫的争论。从目前的判断依据看，常用的参照指 区（国家）某一时期上市销售的某一类型商品住房的 标是国际通用的房价收入比，它也是制定住房政策的 单套平均房价与对应收入档次居民家庭相同时期户 重要依据。1989年香港大学的专家伯纳德·李诺在一 均每年收入中可用于购房支出之间的比值”；而联合 份研究报告中指出：“在发达国家，房价收入比在 国人类住区中心发布的《城市指标指南》则认为，房价 1.8～5.5:1之间，……在发展中国家，该数一般在 收入比是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家 4～6:1之间。当然也有例外，……”。随后，世界银行 庭年收入之比”。认识上的差异自然会导致研究结论 在 1992年出版的 《中国：城镇住房改革的问题与方 不一致。 案》一书中，全文引用了上面的论点。其后，联合国人 其次，房价收入比概念本身就缺乏严格的经济意 类住区中心也在一份文稿中予以引用。近年来，国内 义。无论是李诺最初提出的概念，还是人们后来的修 研究房价收入比的大多文章，几乎都引用了上述文献 正，房价收入比都不过是一种替代性的经验指标，并 的结论，即“4～6倍的合理区间”；也都沿用了其中房 不具备严格的经济意义。显然，人们不可能将其全部 价收入比的计算方法，即房价＝单价×面积指标。 收入都用于住房消费。此外，不同国情、不同收入群体 然而，从研究结果看，不少学者对同一地区或同 和不同消费习惯，都会影响人们对住房消费的实际支 一城市采用房价收入比指标分析，却得出了不同的结 出。缺乏严格经济意义的房价收入比本身就具有明显 论。究其原因，有学者认为是对房价收入的特性和合 的缺陷。 理取值范围认识不够；有的认为是计算方法存在严重 人们对房价收入比的认识差异以及该指标本身 缺陷：当前的房价收入比主要计算新房市场，而忽略 存在的不足，都说明这一指标并不具备可比性，也影 了旧房市场，没有考虑住房结构，低估了我国居民的 响了该指标应用的可信度。例如，北京师范大学金融 购房支付能力；有的认为是“由于概念上的非统一性， 研究中心在2006年3月发布的 《中国房地产金融安 往往导致认识与时间中错误与混乱”；还有人认为对 全评估报告》中，计算得出我国东部城市的房价收入 房价收入比经济涵义的模糊认识，当属根本性的致 比达到了13倍，远远超过了国际上6倍的警戒线，并 因”。 得出结论：我国70％的城镇居民没有购房能力。事实 笔者通过文献检索和对比分析，认为房价收入比 果真如此吗？如果不是，那又如何评价房价高低和居 的应用目前存在以下方面的问题。 民购房能力呢？ 2007.9期 总第321期 35 房地产市场 二、居民购房能力与房价水平分析 方式支付，月等额还款以居民家庭当前月收入的30% 本文的思路是，根据不同收入阶层居民可支配收 支付，以目前利率作为固定利率进行计算，忽视居民 入中合理用于住房消费的部分，测算他们各自的购房 家庭收入增加、利率调整以及通货膨胀等的影响，以 能力，然后分别与住房市场相应供应层次的住房价格 此为基础分析不同收入阶层居民的房价承受能力。 进行比较，从而对住房市场和住房价格水平进行判 按照建设部的有关规定，房地产市场提供的住宅 断。 产品可按面积大小和价格高低区分