房地产企业破产重整中的权利顺位再思考-中国商法网.PDFVIP

特别策划：房地产企业破产法律问题专题研讨 房地产企业破产重整中的权利顺位再思考 池伟宏* 摘要 在房地产企业破产的情况下，购房人、建设工程施工人、抵押权人、债权人等众多主体在破产程序中纷纷提出各 自诉求，权利冲突严重，利益难以平衡，同时近年来房地产政策的波动引发房地产企业淘汰加速，房地产企业重整案遂 成为社会热点，也是破产案件中的难点。文章围绕房地产企业重整案涉及的疑难问题展开分析，从破产法官思维解释购 房人取回权认定的标准、解决取回权与工程价款优先受偿权、抵押权的冲突解决方法、重整中引进新融资的途径。 关键词 房地产 破产 重整 权利 在建工程在房地产企业破产案中俗称 “烂尾楼”。 定时间可能存在一定的差异，但购房人一般均予接受， 近年来，全国主要城市房价持续上涨，房地产企业数量 商品房买卖合同此时得以履行完毕。但是，如房地产企 增多，后因宏观调控等因素的影响，部分房地产企业因 业因出现资金链断裂等问题而无法清偿到期债务，预 资金链断裂而陷入经营困境， 由此导致其开发的部分 售房产将成为“烂尾楼”，预售房产实际上无法竣工验 项目成为“烂尾楼”。针对此类困境，部分房地产企业通 收，无法实际交付使用。 在房地产企业重整程序中，购 过《企业破产法》规定的重整程序化解债务危机，不仅 房人因此面临主张房产取回权还是购房款返还请求权 实现了开发项目的成功处置， 其中涉及的各类利害关 的两难选择。 同时，预售商品房的权利归属对债务人财 系人的权益亦得以最大化的维护。 针对其中涉及的诸 产总额产生重大影响，极大影响房地产企业的新融资， 多复杂问题， 为保障房地产企业重整案取得较好的法 也影响债权人的受偿率。 律效果和社会效果， 笔者在承办此类案件过程中论证 （一 ）购房人取 回权成 立的标准 和设计了相应的解决方案，运用于司法实践之中。 《企业破产法》第38条规定权利人在破产程序中可 一、购房人的房产取回权 以行使取回权， 取回权是所有权人或其他权利人不受 我国法律允许商品房预售， 允许房地产企业取得 破产程序约束， 向破产管理人或破产债务人请求返还 〔 〕 预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给购房 其“不属于债务人的财产”的权利。 1 有观点认为，取回 人，由购房人支付定金或房屋价款。虽然房地产企业在 权的基础权利是所有权及其他物权。笔者认为，取回权 〔 〕 向社会提供产品的过程中与相对方形成买卖合同关 的基础权利既有所有权也有债权， 2 即取回申请人享有 系，但该类买卖合同的特殊性在于，其标的物为具有预 所有权当然享有取回权， 但享有取回权不一定享有所 期性质的“期房”，要求期房于预售时必须达到法律规 有权。所以，在破产程序中物权变动是并非认定取回权 定的条件， 但房地产企业在预售后并不能够即时交付 的唯一标准。 《物权法》第9条规定，除法律另有规定，不 购房人， 而是在将来确定的期间履行交付商品房的义 动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效 务。 在该项法律关系达成后，如房地产企业持续经营， 力，未经登记不发生效力。 进而更有观点认为，在破产 即可依约向购房人交付房产， 而交付房产