建水县金贸大楼改造项目市调报告.docVIP

建水改建项目初步报告 “四大战略”，进一步加快提升全县的经济发展速度和经济发展质量，推动建水经济新发展。 1.2建水县2007—2009年区域经济指标： 1、2007—2009年建水县第一、二、三产业GDP比重。 产业结构逐渐向第三产业过度，表明积极逐渐向服务业转移，表明经济逐渐向好。 2、2007—2009年建水县工农业总产值稳步提高。 3、2007—2009年建水县固定资产投资大幅增长，消费品零售总额稳步提高。 4、2007—2009年城乡居民收入稳步增加 总结： 建水正处在一个城市发展的快速增长期 2009年虽然受金融危机等多种内外因素的影响，经济发展速度一度回落到历史低点。但在中央扩内需保增长的各项政策措施下，呈现步步向好的态势，顺利完成了全年经济增长的预期目标，经济逐年增长。 第二部分：项目区位分析 2.1项目经济指标 建水长井综合市场金贸大楼基本数据统计 总用地面积 ㎡（ 亩） 4-7层原每层楼顶部都有三股平行的消防设施（烟缸探头、喷淋探头）线路，每层楼梯分布不统一，增加了工程改造难度，影响改造成本:平面空间内梁柱分布影响住宅面积划分。 第三部分：市场调研 3.1在售楼盘调研 楼盘分布图 总结：当地在售项目体量不超过150亩，住宅户型面积区间为80—130 ㎡，≤30—70 ㎡户型为市场空白；住宅销售均价为2600元/㎡，最高价格尚未突破3000元/㎡；销售周期一般为1年。 3.1在售商业调研 总结：当地在建综合商业项目有2个，奥城在新城区，临安春秋在老城区，都以销售完毕，，目前都是请专业的招商公司进行招商，等待交房后开业。业态一般为餐饮、百货、文化用品、旅游产品等，新型高端专业市场尚未形成。 3..2项目周边商业租金水平： 商业分布情况： 项目以东 业态 租金（元/㎡·月） 面积（㎡） 五金店 80 20 美容美发用品店 80 20 手机配件批发店 80 20 手机通讯店 90 40 中国移动通信 90 25 中国邮政 85 100 中国联通 79 20 世成家电 60 22 大药房 80 60  项目以西 业态 租金（元/㎡·月） 面积（㎡） 杂货店 68 22 五金电器 63 20 药店 60 30 日用百货店 60 18 烟酒专卖店 65 22 手机通讯店 62 20 食品门市 70 24 家电经营部 67 20 项目以北 业态 租金（元/㎡·月） 面积（㎡） 宏吉百货经营部 55 25 中国移动 60 22 理发店 65 40 文印店 60 20 手机店 65 20 化妆品专卖店 60 20 烤鸭店 68 22 杂货店 65 20 小门诊 55 40 朝阳北路本项目段铺面多经营电信、手机维修、药店和各种日用百货类的小店，租金水平在整个建水县来说是相对较高的，基本上能保持在60—90元/㎡·月，并且项目的租金水平从朝阳北路的东面向西递减。 3.3 SWOT分析 Strength优势分析 发挥优势规避劣势 充分发挥项目优势，利用形象包装，及广告推广，提升项目价值。 Weakness劣势分析 S1、项目位于建水县老城市中心的干道上，地理位置较为优越，配套很完善，人流量较大； S2、项目昭示性较好，周边有丰富的历史文物古迹映衬； S3、酒店式公寓在建水属于首次面试，具有第一效应，足够需缺。 W1、产权问题； W2、项目的内部结构改造难度较大； W3、旧房改造的消费者心理抗性。 发挥优势抓住机遇 抓住城市的发展脉搏，结合本案优势特点，引导区域外客户进行购买居住或投资。 动态 SWOT分析 规避劣势消除威胁 注重环境营造、公共交通建设和产品品质打造，增强区域的吸引力和活力，同时树立“区域核心”的地位。 Opportunity机会分析 抓住机遇消除威胁 利用项目整体的优势，包括价格、周边氛围、产品特色等销售威胁的影响，吸引客户群体的关注。 Threat威胁分析 O、.建水当地缺乏专业性的集中式卖场，在市中心的位置来做三层大卖场是一个市场空白点； O2、市场上的产品小公寓占比较小，我们推出的公寓式酒店特色鲜明，直插市场空白。 T1、正值国家调控房地产的政策高压时期； T2、来自临安春秋商业和奥城·潮流天地商场的竞争； T3、产品接受度； T4、商场运营风险。 第四部分：价格制定 4.1住宅价格 酒店改造项目住宅部分销售定价 1） 定价依据 调查周边在售楼盘的销售情况，结合市场客户投资置业需求和本地区位关系，为项目做初步定价。 2） 定价方法 定价方法采用：对比权重的市场比较法。 3） 初步建议销售价格　　　 　　　　 　　　 周边配套　　　 交通状