半山海景别墅上市推广策划方案.（ppt127）.ppt

半山海景别墅上市推广策划方案 ;内 容 纲 要;第一项 . 市场背景分析部分;内 容 纲 要;;之二：深圳别墅层次分明，但普遍缺乏个性，缺乏真正的顶尖级高尚别墅。;之三：由于市区资源有限，别墅的郊区化趋势明显。;之四：别墅的推广活动一般均较为保守，主要为有针对性地进行，策划活动在推广中显得尤为重要。;二、半山项目的优劣势分析;自然环境优越 周边各种配套成熟 交通便利 有高尚的人文环境 楼盘高尚的素质 开发商的品牌实底蕴名称带来的美好联想;劣势与障碍;市 场 威 胁; 以半山海景别墅在自然景观、生活交通配套和开发商实力等方面的优势为依托，通过广告的精心包装和宣传，同时在小区环境及户型设计等细微方面做足功夫打动消费者，就一定能在众多的别墅盘中脱颖而出，与其他盘形成明显的区隔，成为深圳为数不多的高级别墅盘中的精品代表。;小结;三、主要竞争楼盘分析;别墅外观清新淡雅，但别墅感不强，环境幽静；一期别墅已有良好的口碑；环境和口碑是其主要卖点。 连排式别墅私密性较差，影响别墅的档次。; 银湖别墅区是深圳开发较早的、知名的高尚住宅区，其独特的山水资源、靠近市中心的区位优势和口碑是银湖别墅群共同的优势，这些使得它们在深圳仍具有较强的竞争力。 由于银湖别墅开发较早，不少小区出现了“老化”现象；小区内的容积率普遍偏高，但楼盘价格仍居高不下；新开发的别墅小区受土地限制只有向高、险、偏地段发展，各项配套又不能跟上。;2、华侨城地区别墅; 东方花园就地理位置和绿化来说，确实很有优势，其最新一期别墅之所以滞销，主要是因为定位不准，面积均在400平方米以上，不上不下，高级别墅消费者会因其缺乏安全感（与多层和高层住宅混杂在一起） 、没有特色、面积太小、小区的滞重感（因发展较早小区南部已呈老态），而不予考虑；普通的别墅消费者会因其总价太大无法承受。缺乏人气则是导致少人问津恶性循环的原因和结果。 半山海景别墅是分期开发，在楼盘的整个推售期间，如何适时适度保持现场的热销气氛，对于别墅的销售尤其显得重要。;3、蛇口附???的别墅群落; 月亮湾山庄和青青山庄是与半山海景别墅最为邻近的别墅，尽管它们在价格上较有竞争优势，但已进入发售的尾期，且无论在地理位置还是档次上，对半山海景别墅均不能形成威胁。青青山庄在周边配套、小区档次和整体感觉方面，并没有特别的优势，但从其销售势头较好的情况来看，目前南山半岛的别墅应当是较有市场的。半山只要是真正做到了内外兼修，并通过有效的途径加以宣扬，会成为市场一颗耀眼的明珠。;4、其他地区别墅楼盘代表;小结;四、目标消费群简单分析;1、目标消费群人文特征;2、购买别墅关注的因素;3、消费者对户型及面积的要求;4、目标消费群乐于接受的推广方式;5、目标消费群的楼盘信息来源;6、经常阅读的报纸和收看电视情况;7、别墅消费者的心理特点;第二项 . 项目品牌整合部分;●银湖半山鸣翠谷：无明显广告口号，以软性稿的形式诉求全新的环境主题，“切准物业的市场脉搏”“健康居家七十年” ●中海华庭：跃现未来，越见精彩 ●中海怡翠山庄：都市里的田园度假村！ ●彩园：罗湖中心区全复式 ●四季花城：有一个美丽的地方 ●金色花园：金色时代，金色年华 ●蔚蓝海岸：海之蔚蓝与草之翠绿 ●花园城：非一般的度假生活 ●此外，颐园、天健名苑无明显诉求点。; 为寻求半山海景别墅诉求点的突破口，我们必须结合项目本身去找，半山海景别墅因为拥有独特的山海自然景观，决定了她可以具有山海别墅非一般的品牌内涵元素。 现在我们对别墅生活与别墅文化进行一些思考： ●别墅生活是从物质要求向精神要求的转变：对居所的要求，不再是以避风雨，炫耀功德财富为主了，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，重脱落形迹，宅心玄远，得意忘筌境界； ●别墅生活是力求在享受人生成功的辉煌，与保持生活内心的宁静之间寻找到一种平衡； ●别墅生活是在享受悠游自然景观的同时，也能孕养出主人的高雅、尊贵之心； ●别墅以其舒展、尊贵的独特空间，尽情呵护业主的人性要求：自然自我，个性释放； ●在最基本的舒适、安全之外，别墅生活寻求的是一种能真正满足业主心灵渴望的生活质感。就如同“在大海中畅游”与“在游泳池戏水” 之间的差距一样，不可同日而语。所以真正的居住追求的是一种“回归无限自我”的精神状态和人生感受……;找到一个与众不同的兴奋点;回归自然的归属感;半山海景别墅广告语 “悠悠山海间，我心自高远”;第三项 . 整合推广策略部分;●上市思路——巧妙借势在没有房产品实物可供自己塑造品牌之时，借“势”是一条捷径。 半山应借的是“历史之势” （如举办 “百年别墅回顾”、“西方别墅建筑风格介绍”）和“观念之势”（如发展商及时发表自己关于