“珠江”临街商铺营销推广执行方案.doc

珠江荣域临街商铺营销执行方案 第一部分 项目分析 1、 项目概况 2、 项目产品定位 第二部分 销售策略 1、销售总体策略 2、入市时机和销售前提 3、内部认筹及解筹 4、销售策略 第三部分 宣传推广策略 营销目的 推广时间表 阶段推广执行细节 媒体投放 前 言 本案作为郑州西南区一个经济适用房小区临街商铺项目，应有系统的推广思路。如何在竞争激烈、政策千变万化的房地产市场，以最小的资金投入，在最短的时间内，博得最高的投资回报，是本案推广的出发点和最终目的。 因此，在本案的推广中，始终坚持两点： 一、要重视关系营销和客户资源管理，注重进行客户口碑宣传。 二、本案的经济适用房形象促进商铺销售，以经济适用房塑造企业形象，以商铺赢企业利润。 第一部分 项目分析 1、项目概况 1.1 项目位置 本项目位于郑州西南郑密路与区域支线张魏寨北路交叉口的西南段，区位属于典型的都市发展改善型居住带，地段商业及相关生活配套设施还都处于十分落后的阶段，本案位于郑密路西侧，长江路、嵩山路、航海路环绕。 1.2 整个小区建筑面积85000平方米 ，其中临街商铺近万平米，整个商业街呈“U”字型分布，只有一面临主干道 ；其它两面则面向内街，商业经营价值相对不高，这将直接影响这部分铺面的销售价格。 地段整体属于典型的城市中低档改善型居住区域，虽有一两个定位较高的项目，但它们仍很难改变区域的主体属性。这使得项目很难走区域集中零售经营型商业体的模式；同时项目的商业面积又大大高于社区生活服务配套的需求，这使得项目仅靠服务型商业体又不可能完全消化，即使能消化，由于社区服务型经营体的低租金，也会便项目的价值大大降低。 为了避免项目纯服务型经营定位带来的低售价，我们只有在不完全违背区域特性对商业经营限制的前提下，采取有效区域经营性商业与合理社区服务型商业体结合的运作模式，它不仅可以实现商铺的有效消化，更重要的是可以帮助项目取得更大的经济效益，即把项目临郑密路的铺位作为区域经营型商业体打造，即想办法前期引进租金承受力强的业种进驻，如：中西大中型餐饮、大中型休闲娱乐商业等，这样不仅能带动整个项目商业价值含量的提升，还利于以点带面加快其它部分的销售，而把两条内干道的铺位完全作为社区服务型商业拆分出售即可。 1.3 项目基本经济技术指标 楼号 类别 面积 位置 1号楼 单层街铺 1180.32㎡ 留园北路 2号楼 单层街铺 1259.2㎡ 留园北路 单层内铺 143.2㎡ 小区道路 13号楼 单层街铺 990.28㎡ 张魏寨路 14号楼 单层街铺 598.52㎡ 张魏寨路 15号楼 双层街铺 2388.3㎡ 郑密路 双层内铺 141.62㎡ 小区道路 16号楼 双层街铺 2022.54㎡ 郑密路 双层内铺 108.68㎡ 小区道路 面积总计：8832.66㎡ 结合项目推广需要，结合项目情况，对外宣传为：一万平米建筑面积 1.4 项目SWOT分析： 优势： 正在不断加速发展与成型的郑密路生活板块，带来了大量的潜在商业服务需求，这为商铺的消费提供了市场可能。 项目所在地段即郑密路项目段现实有效临街商铺供给严重不足，尤其是随着郑密路整修工程的完工。将使地段中高档商铺显得更为稀有。 规划发展方向将为项目地段带来无限商业价值的升值空间 劣势： 地段商业价值不直接被潜在消费者认可，（由此造成的低价认识，或消费不认可，是我们首先要面对的） 郑密路的商铺竞争力明显低于同区位的长江路、嵩山路及桐柏路，（由此可能形成的区域对比消费，是我们接下来要解决的） 地段商业消费绝对人流量不太，区域居民日常型消费偏重于超市、大卖场等集中商业体 项目周边市政配套仍不完善，（这将对本案周边商业氛围的形成与认可，造成一定困难） 项目本身物业型态的价值均好性较差，（这可能会影响项目整体的消化速度） 机会： 区位整体商业认可度及商铺消化率较高，（因此客源不应是最大问题） 区位同类型商铺虽多，但真正具备竞争力的较少，（这就是为什么在区域存在，高价的正被抢购，而大量的低价铺位却无人问津的原因之一） 区位商铺营销手法较落后，（大量潜在的需求还远未挖掘出）。 威胁： 区域商业还不具有跨区域吸客的能力，其商铺消化应还主要在本区域内，（因此本区域商业消化存量的项 目释放能力，将是我们营销成败的关键之一） 本区域内现实大量现铺的供应，（将是我们项目期房销售的另一大威胁点） 2、项目产品定位 2.1 项目定位 根据市场现状和项目的自身特点，建议项目定位为： 产品定位：珠江荣域 --- 西南郑密路高尚居住板块都市休闲生活商业街 消费定位：周边居民日常消费休闲娱乐街区 市场定位：2007年郑州西南街铺投资源泉 3.2 客户分析 本项目面对投资客户主要为： 客