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【主讲内容】第一节：征地环节存在的问题一、土地使用权出让与转让的区别1、出让和转让的概念? ?? ?? ?? ?2、出让与转让的年限? ?? ?? ?? ?3、出让与转让的方式二、取得土地的入账成本1、以出让方式取得土地：⑴ 土地成本的组成⑵ 以产权调换方式取得土地的入账成本⑶ 拆迁补偿费入帐凭证问题2、以接受投资方式取得土地：⑴ 土地成本的组成⑵ 接受土地、房屋投资入账票据问题3、以转让方式取得土地＜不是通过招拍挂取得＞：⑴ 以购买的方式取得⑵ 以接受土地投资方式，分出固定数量的资金＜按销售的百分比＞⑶ 以接受土地投资方式，分出固定数量的房屋＜分得固定数量房屋＞⑷ 以接受土地投资方式，既支付部分现金投资，又分出固定数量的房屋4、以股权转让方式取得土地＜实际为转让＞：⑴ 接受土地投资，再进行股权收购⑵ 以股权转让形式取得土地的涉税问题⑶ 向对方投资，拥有被投资单位股权三、国有土地使用权收储问题1、收储是否属于土地使用权转让2、土地收储支出是否属于营业性支出3、相关税收规定四、政府返还税款、补贴收入问题1、返还税款、补贴收入属于什么性质的收入2、相关税收规定第二节：融资环节存在的问题一、统借统还借款费用的处理1、统借统还的概念2、相关税收规定：⑴ 企业所得税问题? ?? ?? ?? ?? ??⑵ 营业税问题二、关联方借款费用的处理1、关联方的概念2、关联方借款费用税收规定：⑴ 关联方利息扣除规定⑵ 关联企业利息计算方法⑶ 关联方间无偿借款的涉税风险三、向个人借款费用的处理1、民间借贷的相关法律规定2、非金融企业借贷的税收规定：⑴ 营业税规定? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?⑵ 土地增值税规定⑶ 个人所得税规定? ?? ?? ?? ?? ??⑷ 税收征管法、发票管理办法规定四、委托借款费用的处理1、委托借款业务的性质?2、委托借款应适用的税收法律五、不同会计主体借款费用的处理1、“转贷”业务的处理? ?? ?? ?? ??2、“直贷”业务的处理第三节：开发环节存在的问题一、开发用料的会计核算1、甲供材问题＜甲供材是否允许直接计入开发成本＞：⑴ 甲供材到底应该以何种方式计入开发成本⑵ 关于加工材问题，税务机关可能承担的违法嫌疑2、甲方提供的设备问题＜如何区分甲供材和甲供设备＞：⑴ 区分甲供材与甲供设备的必要性⑵ 建设部《建设工程计价设备材料划分标准》3、混合销售问题＜如何区分外购材料与自产货物＞：⑴ 增值税、营业税法规关于混合销售的征税规定⑵ 销售自产货物同时提供建筑业劳务的应如何计算缴纳税款⑶ 涉及混合销售业务，应如何取得营业票据二、滚动开发共同成本的分配1、占地面积法? ?? ?? ?? ?? ?? ?2、建筑面积法3、直接成本法? ?? ?? ?? ?? ?? ?4、预算造价法三、开发公司收取的拆迁公司“拆迁承包费”的开票、入账问题?1、收入的性质2、应开具的发票3、入账问题四、广告费、业务宣传费的计算与处理1、广告费、业务宣传费的计算依据2、广告费、业务宣传费的计算方法：⑴ 方法一：以实现收入为计算依据⑵ 方法二：以预售收入为计算依据⑶ 方法三：以预售收入与实现收入之和为计算依据3、广告费、业务宣传费的填表方法4、广告费、业务宣传费的入账票据的合法性问题第四节：销售环节存在的问题一、买一赠一销售的税务处理问题＜依据：国税函[2008]875号＞1、买一赠一＜组合销售＞的概念2、按公允价值比例分配法确认买一赠一收入3、买一赠一与无偿赠与的区别二、销售地下附属设施征税问题1、产权归开发商所有的地下附属设施＜相当于开发产品＞2、产权归全体业主所有的地下附属设施＜相当于公共配套设施＞3、产权归国家所有的地下附属设施＜相当于人防工程设施＞三、销售小产权房征税问题1、小产权房的法律定性问题2、小产权房用地的法律定性问题3、小产权房的征税问题四、售后回购、售后回租征税问题1、售后回购、售后回租的概念2、售后回购、售后回租的征税问题第五节：征税环节存在的问题一、预售收入如何计算缴纳企业所得税1、预售收入计算缴纳企业所得税的税收规定2、预售收入企业所得税计算方法二、清算后销售或有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税1、清算后销售房屋成本的确认2、清算后销售房屋土地增值税税款的计算3、通过控制竣工时间推迟清算时间的到来三、房地产企业应如何计算缴纳城镇土地使用税1、开发用地缴纳土地使用税的起止时间2、开发用地土地使用税的计算方法：⑴ 分月计算、按季缴纳? ?? ?? ?? ?? ?? ???⑵ 停缴税款土地分割计算方法