风至飞扬2011年北京通州项目推广策略案.ppt

对 话;PART1——分析 PART2——对策;北京市土地整理储备中心公布数据显示： 北京上半年将推出55块土地，总规划建筑面积700万平方米； 住宅性质土地占31块，总规划建筑面积540万平方米；其中规划建筑面积超过10万平米以上的土地有18块,但位置多处于四环以外及远郊； 今年住宅总供应量约1100万平方米左右，随着开工项目的有效共给逐步形成，上半年小户型项目供应量将迎来放量高峰。;市场简述——房产供应动态;市场简述——高端市场动态;区域市场;温榆河;项目客群主要交通方式： 驾车出行;地块进入性——朝阳北路为地块主要进入方式;项目四至东侧高压线走廊临近温榆河，西侧为烂尾榆景苑别墅，北侧生活排污渠，南侧城乡小路。;项目基本指标 总用地面积：67411㎡ 容积率：1.6 建筑限高： 30M 总建筑面积：138968.99㎡ 其中：地上面积107857.6㎡ 地下面积31111.39㎡ 建筑类型：花园洋房、小高层 面积：90-230平米 预计销售时间：2008年10月;项目外部条件——生态环境利好 项目置身于北京新城区通州运河生态区，毗邻温榆河，且与18洞高尔夫球场相邻，放眼望去，河岸球场之开阔，四河交汇之美景。;产品结构;;200-230平米户型: 生态资源+户型空间要求高 富足生活型, 90平米户型： 房价挤压人群，自主时尚 紧凑型生活，购置房产安居 135-180平米户型： 家庭结构升级+财富升级+居住升级;本案;基础信息 物业类别：普通住宅 建筑类别：板楼、塔楼、板塔结合 装修状况： 毛坯 物业地址：管庄地区杨闸环岛东北角 户型面积：在售板楼户型面积为50-90平米1-2居，139平米3居； 现均价：板楼小户型13000元/平米，大户型14500元/平米（5月下旬推出） 总建：61.6万平米 配套：社区内社区内有双会所、主题商业街，周边有阳光百利购物广场、华润超市、大中电器等生活配套 开发商：北京硕和房地产开发有限责任公司; 基础信息 物业类别：普通住宅 建筑类别：板楼 装修状况： 毛坯 物业地址：通州区土桥乔庄 户型面积：户型面积69-137平米，1-3居； 现均价：7500元/平米 容积率：2.2 总建：35万平米 配套：周边的市政生活配套设施齐全 开发商：北京金隅房地产开发有限责任公司; 基础信息 物业类别：普通住宅 建筑类别：板楼 装修状况： 毛坯 物业地址：通州区八通轻轨沿线临河里站旁 户型面积：户型1-3居 现均价：8000元/平米 总建：35万平米 配套：周边的市政生活配套设施齐全 容积率：1.47 开发商：北京卓越房地产开发有限公司;基础信息 物业类别：普通住宅、花园洋房 建筑类别：板楼 装修状况： 毛坯 物业地址：通州区万盛北里城铁九棵树站南约1800米(云景南大街) 户型面积：户型1-3居 现均价：8600元/平米 总建：21.6万平米 配套：周边的市政生活配套设施齐全 容积率：1.5 开发商：曼城置业;项目SWOT分析;竞品项目特点： 交通——贴近地铁/轻轨，多条公交线路通过 生活配套——社区内及周边配套齐全，生活便利 未来价值——伴随市政规划,优势逐步展现 本案: 自主型交通 温榆河价值与高尔夫价值 体量小、配套缺乏、公共交通不佳、无市政支持; 基于上述对比：本案公寓在产品、户型面积与其他项目趋同的情况下，应突出价格优势，以此吸引欲购买地铁沿线项目的客群选择本案。 性价比: 房+车+景观= 地铁周边项目(房+轨道交通) 建议本案公寓产品走价格性价比路线，低于周边项目500元/平米，以7500元/平米左右的价格争取客源。;产品卖点提炼与梳理;交通价值 + 景观价值;PART2——对策;客群描述;150万左右的总房价，对生活自主性和通达性的要求，决定了我们客群应该是： 从物理上： 35岁-50岁左右，三口之家，二次置业 从心理上： 游离在出世与入世之间 向往田园生活，又离不开都市 热爱生活，喜结交同道中人 处在事业的上升期 却不忘将自身热力回照家庭 对居住需求呈现出理性与感性并存的状态;产品卖点与客群心理的对应关系;人生阶段的超越;推广策略;？;还是跟第二次甚至第三、四次 置业聊一聊生活梦想;超女为什么比青年歌手大奖赛更火？;“不管时代如何改变，过去的数百万年，人性没有变，今后数百万年， 人性也不会变”;藏在成功背后，对于家人的那份愧疚;结论： 寻找 “从人生的成长期进入成熟期”的那群人 挖掘人性根本，感性诉求，