2012年6月安丘市颐高国际电子商务产业园销售方案.ppt

谢谢观看， 期待合作！ * STEP5：活动广泛报道，项目价值全面演绎 时间安排：售楼部开放后一周 操作方式：“三集中” 强势报道售楼部开放当日盛况，嫁接项目价值信息 ； 炒作话题：8月8日，颐高电子商务产业园强势登场，引领安丘市商业格局 青年创业活动活动参与情况 项目情况，活动真实性，成市场热议焦点 媒体渠道：户外、LED、报广、电视台； 产品核心价值，产品高调入市 时间：2012.10-2012.12 推售策略：A,B蓄客及消化线下大小客户，C高价消化大客户； 推广策略： 1、行业内商业活动造势，推出“和阿里巴巴一起赚钱”的推广主题； 2、精细传播渠道、建立客户圈层，逐步将“引领安丘，最全面最赚钱大商业”渗透市场； 集中渠道：户外、 LED、围墙、报广、DM、短信； 工程相关：取得预售许可证； 物料相关：五证公示 项目起势，形象导入期 认筹开盘期 产品持续推广期 开市热销，活动落地，持销销售 时间：2012.12.8开始 推售策略：持续销售，A-B-C 阶段策略： 1.小活动不停息，保持项目曝光率。 2.大型节点活动增加拉客户活跃性。 3.根据销售情况相应的调整。 项目起势，形象导入期 认筹开盘期 产品持续推广期 客户策略 总体策略：保城区 争高端 进县城 中心客户 城区 高端 县城 核心客户 边缘客户 关键词：覆盖率/有效到达率/频次/偏好度/低成本。 媒介策略 其它策略 会员营销：利用前期开发项目和一期积累的客户，建立会员俱乐部。 活动营销：经常举行各种品牌文化活动，增加品牌好感度和客户认知度。 口碑营销：注重和客户沟通及日常关系维护，金杯银杯，不如消费者口碑。 体验营销：销售中心、样板间等情景式营销更能打动客户。 运营营销：一期商业开业的旺市是最能激发客户对二期购买欲望的因素。 …………………………………… 考虑到本项目整体建设销售周期可能超过3年，1期商办，2期销售时，1期商业预计已经开业。 为了表明我们做旺本项目商业的决心，提高消费者的投资信心。 建议在商业销售时采用“售后返租，统一经营”的形式 建议采用年返租6%，共计5年的回报；前两年直接折算房价（可以加到总价中)，后三年采用年付形式回报客户。 项目销售模式建议 项目1期商业价格建议 作为安丘最大城市综合体，并且通过市场价值平台以及价格系数关系，我司预判项目合理毛坯价格为： 一标段均价：7-9000元/平方米（不含租约） 第四部分 项目盈利模式研究 盈 利 模 式 建 议 一、盈利模式探讨： 取得物业开发、经营的最大利益回报可以说是所有物业开发者追求的共同目标。但根据本案的实际情况与安丘目前的商业市场布局的基础上，需要对物业的盈利模式进行一个清晰、合理的认识。 ◆ 利润最大化盈利模式： 除部分必须满足资金回笼需要的前提下对部 分区域进行出售外，其他部分保持其产权的统一 性，整体运营，以收取租金方式作为盈利模式， 长期持有，通过稳定增长的租金收益实现盈利， 待商业运行进入良性轨道后，商业价值凸显后， 寻求机会整体出售，获取较高物业投资收益，实 现利润最大化。 ◆ 短期盈利模式： 除必须保障其物业产权统一性的区域外（一 般指主力店和租赁区），其他区域均作为分零销 售，根据销售进度及资金回笼额度考虑采取进一 步的商业措施。 在以上形式无法取得预期销售成果的时候， 可以对原主力店租赁区的物业进行分割销售，通 常以分割产权的方式进行销售，即“产权式商 铺”。 VS ◆ 统一规划、招商先行 ◆ 租售结合，开发商持有部分物业进行招租，部分出售 统一经营管理，确保商业良性发展 招 商 策 略 建 议 宣传造势 主力商家效应 吸引客源 提升购买商铺客户的信心 先 招 商 后 销 售 的 价 值 探 讨 招商先行，商业运作成功的关键 招商模式建议： ◆ 龙头品牌招商——主力带动 ◆ 一般性商铺全面招商——品牌效应 ◆ 持续性商业结构调整招商——业态控制 （三）免租期 ◆ 主力租户、重点品牌租户：大多为半年的免租期 ◆ 一般性租户：大多为3个月的免租期 在招商过程中，对主力租户、次主力租户等特定租户给予一定的免租期也是必要的，可以 通过此项策略性优惠，成功吸引特定租户入驻，利于本案前期市场运作。 （四）其他策略 ◆ 与政府相关部门协商，尽量减免入驻本项目各租户的经营性