地产公司上半年财务分析及投资策略精选.pdf

行 业 报 告 R e s e a r c h D e p t . 地产公司上半年财务分析及投资策略 朱吉翔 评等：优于大市 C0044@ 目 录 结论与建议： 一、销量增长明显 受益于上半年楼市成交量逐季回升，我们所观察的 46 家上市地产企 二、偿债能力明显提升 三、龙头企业优势明显 业销售在连续两个季度同比较大幅度衰退后，在 2012 年 2 季度录得 四、投资建议 销售回款 976 亿元 ,YOY 增长 25.5% ，创历史同期新高，仅低于 2010 年 4 季度的历史最佳，推动上半年样本企业销售金额流入增长约 3.4% 。销售强劲反弹带动企业经营性现金流改善，2012 年 2Q,样本 企业经营性现金流净额上升至 212 亿元，仅次于 2009 年 2 季度 247 亿元的高点。 从负债情况来看，受益于销售回款增长，样本企业净负债率整体较 1 季度回落 3.4 个百分点至 63% ，基本回落到上年同期的水平。同时 企业短期偿债能力较大幅度提升，企业现金对于一年内到期的短期 负债覆盖率达到 85.8%，较一季度末提升了近 10 个百分点。 从存货的情况来看，与一季度相比，整体存货在资产中的比例达到 69.3% ，该比例回落了 0.6 个百分点，连续两个季度出现微幅下降。 但对比行业过去历史，存货整体仍然处于相对高位，受企业施工投 入惯性影响，存货的绝对量依然同比增长 18%,相应的存货去化周期 延长，存货风险依然存在。 综合来看地产板块销售环比回升明显，财务安全性呈现积极向好的 迹象。其中，龙头企业销售回款增长情况更好，整体财务安全性继 续领跑行业。展望行业下半年，由于行业资金链断裂风险有所降低， 并且业绩锁定性也较高。因此，我们认为未来影响板块股价波动将 来更多源于政策面的变化。随着全国商品房销量回升明显，近三个 月来部分地区部分、部分楼盘价格有所回升，中央政府对于房价变 化的关注度加强。因此房地产政策放松的可能性已经很小。并且从 长期来看，政策面对于股价的扰动将趋于中性的，基于行业基本面 改善且个股 NAV 折让 30% 以上的判断，我们认为板块跑赢大市的概 率较高。 推荐：万科（ 000002.SZ “买入”评级）、保利地产（600048.SH “买 入”评级）、招商地产（ 000024.SZ“买入”评级）、华侨城