瑞峰优慧垛发布20161024—20161030东莞楼报告周报.DOCVIP

瑞峰置业4月第一周东莞楼市报告 （2013.4.1—2013.4.7） 政策效应显现 楼市降温已成定局 一、导读 1、宏观环境：房地产公司债募集资金不得购置土地 东莞限购政策细则出炉 全国：自从国庆期间多城密集出台楼市新政以来，政府对房企的监管逐步趋严。10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（简称《监管函》）4项条件+5个指标（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。五项指标为：最近一年末总资产小于200亿、最近一年度营业收入小于30亿、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。将房企划分为正常类、关注类和风险类 此项政策出台后，提高了房企发债门槛，对中小房企融资势必会产生很大的影响；通过债券募集的资金不得用于购买土地，流入房地产的资金也会相应减少；同时也斩断房企高价拿地的资金链。 东莞：10月27日，东莞限购细则出炉，限购实施前(即2016年10月7日零时前)，购房人在我东莞市已签订新建商品住房认购书且已交付定金或首付款、未正式网签合同，限购实施后由于政策调整原因无法完成网签的实际情况，如该部分购房人能提供认购书及定金电子进账单原件，或首付款电子进账单原件，允许其在2016年11月30日前继续签订商品房买卖合同及申请办理商品房买卖合同备案手续。对以现金形式支付定金或首付款的，不予认可。 2、新增供应：住宅供应临深片区占比大 近三周非住宅供应持续递增 上周全市共有9个项目在房管局进行备案，合计住宅供应1436套，面积约16.33万㎡。供应面积环比下滑31%，但是从近三周的供应情况来看，住宅供应较为均衡。 从片区来看，临深片区是核心推货片区，其所占份额最大的为清溪的碧桂园翡翠湾，批量推出820套96-144㎡洋房，面积约为92397㎡；凤岗镇凤凰台推出137套46-150㎡洋房，面积约为16783㎡；黄江镇中信红树山推出18套161㎡别墅，面积约为2891㎡。 从开发商来看，碧桂园是上周住宅市场的绝对主力，合计推货比例占比约为73%，合计面积约为11.94万㎡。除了碧桂园翡翠湾，东城纯新项目碧桂园Park Royal也有220套103-141㎡洋房亮相。 而非住宅供应方面，近三周供应持续递增，上周供应1280套，面积约为4.66万㎡，环比上升151%。值得注意的是：樟木头镇塑金国际项目推出119套33-56㎡商铺以及160套53-115㎡商务公寓，将打造新型 “塑胶+”园区。 从上周新拿预售证来看：嘉宏锦园、霖峰·壹山境、万科金域缇香花园、德洲城、叙福花园、光大江与城、凤凰台、中集智荟园以及海伦国际或将在近期上市，其中万科金域缇香花园、叙福花园、凤凰台、中集智荟园为纯新项目。 3、成交量价：成交量连续4周下滑 创年内周成交第三低位 上周东莞全市住宅成交680套，面积约7.5万㎡，环比下降17%。东莞新政出台后，成交连续周下滑，下滑的区域19个，上涨的区域有12个石碣和沙田成交上涨，，石碣合信广场、沙田汇景御海蓝岸虎门和麻涌成交领先，虎门虎门印象（66套）客天下花园（61套）支撑、麻涌的主力成交项目则为碧桂园十里江湾（109套）。 上周东莞楼市住宅均价14529元/㎡，环比下降2%，主要表现有：1、成交均价连续3周下滑，新政前一周下滑幅度21%；2、除了个别区域成交基数比较小之外，麻涌、洪梅、中堂等区域表现抢眼，在市场降温之际，其均价仍保持小幅上涨态势，高埗、横沥企石7754元/㎡元/㎡ 经过20多天的新政消化，原本冷清的东莞营销市场有小幅回暖的迹象，房企营销活动逐步增加，房企开始试探市场。如上周借力“万圣节”为主题的楼盘活动纷纷出现，表现恒大翡翠华庭、恒大华府、保利中惠悦城、东城万达广场等项目皆举办相关的暖场活动应景，另外，样板房开始、明星活动也有所增加，表现在碧桂园park royal邀请马戏团表演，样板房开放，主推60-142㎡洋房；厚街万达广场邀请曾敏杰助阵厚海风情街开街；推50-120㎡商铺等活动。 房企推货节奏明显加快，拿到预售项目逐步进入开盘阶段，上周有4大项目集中开盘，是新政之后开盘量最多的一周。开盘的项目分别为：万科金域缇香（大岭山）推300套79-106㎡三四房，均价21500元/㎡，去化约8成，深圳客约占6成，东莞客户约4成；松湖豪庭（大朗）推210套82—134㎡洋房，均价19500元/㎡，成交约17套，深圳客占比9成以上；凤凰台（凤岗）推137套87-150㎡洋房，均价21000元