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招商基础知识培训 一、租赁政策 1、租金：承租方使用产权人的商铺，给予产权人约定的场地的使用费用。市场上的一般做法是按照商铺的建筑面积去计算租金的多少。 笔者观点： 全球租金最贵的前五条商业街：纽约第五街的商铺以年租金每平方米7.4万元人民币名列第一，排名第二的是法国巴黎的香榭丽舍大道，每平方米年租金59万元人民币。香港的铜锣湾以每平方米4.4万元人民币列第三位，伦敦的牛津街、澳大利亚的皮特街紧随其后。你投资的资金可以年复一年的获得利息、股息或者资本利得。当你将这些收益再次进行投资，她们还会产生额外的收益。这些额外的收益还会产生更多的收益，如此循环就称为复利。 例如，如果每年的投资回报率为8%，并且每年将它的收益都进行再投资，那么： 在一年之后，你的总收益率将是8%在五年之后，你的累计总收益率为47%在十年之后，你的累计总收益率为116% （2）、城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素 （3）、投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素 2、从小的方面上看： （1）、是否处于核心商圈 商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。 （2）、商圈的变动因素 在商圈变动过程中投资商铺，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，而如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好 （3）、有广场就有冲天的人气 什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。 （4）、立地条件 商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。 笔者观点： “地段、地段、还是地段”，房地产行业最为重视的即地段因素，商业地产也不例外。一般而言，处于城市交通干道与城市商业干道围合区域内的商业项目的价值为最高的，它直接决定了人流量的大小与消费的水平。 另外，人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。 （5）、周边租金水平 如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。 （6）、主力店效应 在选择商铺承租的时候，看是否有这些主力店进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是主力店品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的主力店品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。 笔者观点： 大卖场或主力店进驻商场能够带来大量的人流，并提升周边业态的兴旺，但对商铺投资者而言却在经历一个痛苦的过程，主力店由于承租规模庞大，品牌效应高，其对租赁条件的要求则十分的苛刻，除了低租金价格、长时间的租期，还有在租金递增、租金支付方式上都很难让业主感到满意。实际上，面对主力店的时候，业主如果缺乏紧密的联合的话，在谈判的时候根本就缺乏选择的余地，在主力店达到一定规模的承租面积之后，就无法有相似的经营业态敢与这个庞然大物进行直接的冲突了。（有时候主力店的部分行为可以用“奸诈”来形容。） 另外，出租于主力店的另一个风险在于，后期主力店在承租期内如经营不善撤离，留下给业主的将是一个无法挽回的烂摊，也许主力店会赔付违约金，但对商场长期而言是无任何益处的。主力店对帮助商场通过“养铺”的阶段贡献有限。 （二）、餐饮行业经营特点 各种不同餐饮行业承租商铺的要求特点 餐饮业态 承租要求及特点 商圈选择 立店障碍 面积要求 建筑要求 租金承受 租期 连锁快餐店 客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。 连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。2002年起我国部分省市按《大气污染防治法》规定：禁止在居住区或居住建筑内立店。 200~500平方米 框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于2