福清市凯景.新天地景观设计方案.ppt

第二篇 项目地块 价值塑造，地块SWOT分析 地块区位 地块位于惠州市水口镇三环路以西，与水口文体中心、湖滨公园隔路相望。文体中心作为水口镇中心区文化、体育、休闲、生活中心，使水口生活质量、生活氛围得到提升，具有不可替代的重要地位，随着城镇生活配套的日螓完善，项目地块潜在价值将逐渐凸现。 本案 蓝波湾 国际新城 水口文体中心 湖滨公园 地块分析 本案 市区图 水口规划图 地块分析 地块现状 地块东北两面临路，西面为人民南二路，路面上空悬有高压线。 地块呈规则长方形，南北长，东西窄，地势平坦；地块内无任何待迁建筑物。 地块四至 北 北面隔路与正兴建的制衣厂相望。 东面目前为空地，是待开发用地。 南面紧临一空调厂，厂附近空气遭到污染，有难闻气味发出。 西面紧挨着农民房。 项目地块四至环境较差，没有任何景观资源。 地块分析 项目周边配套 地块分析 区域交通 项目地块处于三环路以西、龙湖大道以东，三环路和龙湖大道纵贯水口镇区南北，其中三环路往北可通河源，向南可达深圳、大亚湾，交通便利；而龙湖大道则是水口镇主干道，有13、27、318、388、398以及399路等多条路线来往于水口镇政府和惠州市之间，与市区紧密相联。 龙湖大道 人民南二路 三环路 地块分析 区域环境 项目地块与水口镇湖滨公园、文化体育中心隔路相望，空气清新，天蓝、水清、草绿，因此可称为惠州的“后花园”。 区域内已有蓝波湾和合生国际新城高档大社区，随着南旋皇冠五星级国际假日酒店项目正式启动，富士康集团的迁入将改变水口片区人口结构，进一步提升水口的区位优势、生活质量和竞争力。 惠州提出建设“投资创业、旅游休闲、生活居住”的城市规划，全力打造可持续发展的健康生态人文环境，水口成为惠州东部崛起的战略支点。 水口湖滨公园 水口文化体育中心 地块区域内配套较为完善，区域内有龙湖商业街（约200米）、天天百货（约100米）、新佳购物广场（约150米）、中国农业银行（约100米）、水口医院龙湖门诊（约120米）、大湖学校等配套，足够满足市民生活需要，但目前地块周边人气稀薄，没有有效的商业配套支持。 此外项目地块南北两面均为工厂，影响项目后期形象，南面的空调厂还伴有难闻的气味，如不治理，将会成为本项目的障碍点之一。 周边配套 地块分析 南面空调厂 天天百货 地块分析 北 项目地块 项目规划控制要点 30% 绿化率 3.3 容积率 11200平方米 商业 94763平方米 住宅 其中 105963平方米 总建筑面积 32110平方米 用地面积 技术指标 项目 按照项目地块的资料及建筑参数可以得知，在做足容积率的情况下，项目将是以住宅为主的高层建筑，因此，楼栋排布要充分考虑朝向、光照、通风以及噪音等各因素。 地块分析 项目SWOT分析 优势Strength 地块自身：地形方正，地势平坦，易于项目产品规划； 区域环境：与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资源比较丰富； 周边社区：片区内的蓝波湾、国际新城等项目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，与 城市未来高档居住区为邻。 地理位置较好，有丰富的生活休闲资源。 地块分析 项目SWOT分析 劣势Weakness 容 积 率：项目容积率较高，为3.3，在一定程度上限制了项目的品质和规划； 四至环境：地块所处地段较差，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造 成负面影响；另有地块上存有高压线，对项目后期销售带来制约； 生活配套：项目周边目前人气稀薄，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会 有明显的改善。 容积率高，现有环境差，生活配套设施不完善。 地块分析 项目SWOT分析 机会Opportunity 整体市场：近几年惠州地产市场高速发展，但整体市场仍运行良好，整个市场后期看好； 城际交通：2010年地铁三号线、深惠轻轨列车的开通， “一小时生活圈”炒作使越来越多的 深圳投资客户涉足惠州地产投资，这将强力拉动惠州地产的发展； 销售价格：目前水口片区的房价仍处于惠州市较低价位，更是珠三角城市的硅谷，还大幅上 涨的空间，升值潜力巨大。 市场运行良好，外地客户成交看好，价格升值潜力大。 地块分析 项目SWOT分析 威胁Threat 房产政策：国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场； 竞争对手：片区内相继推出一些住宅项目，加上国际新城和蓝波湾后期项目的推出，将不可 避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对