同策重庆象屿产品建议.ppt

重庆象屿产品研究建议 产品定位 上海同策产品部谨逞 尊山重水 移林造景 尊山 – 尊重原山本体，建筑依山而建 和谐体现“山中长出的建筑”；减少建安成本 重水 – 水景打造和利用是本项目景观重点 客群的不同合理的分配景观；景观效益最大化 移林 – 不同组团整林移植不同的稀有树种 提升社区品质；提高移植成活率；减少维护费用 造景 – 尊山重水的前提下，社区局部打造人文景观和活动中心 尊重传统文化，打造社区景观活动交流中心 社区规划总主题 产品策略 产品策略 类型 层数 优势 劣势 公寓 8-18F 2.0容积率很容易实现常规资源型产品 品质较低建安成本高 洋房 4-6F 2.0容积率下占产品面积比例较高，实现难度较易品质适中高资源要求产品 面积段丰富 品质不高不低建安成本较高 叠加别墅 4F 品质高高资源要求产品 2.0容积率下占产品比例较低，实现难度较难占地面积大 地形分析及产品对比 A地块 地形总体较规则呈正方形 最大高差达30m 占地面积117700㎡， 地块最大宽度450m，最小宽度200m B地块最大高差达21m 地块总体狭长呈条形 最大高差达21m 占地面积88627㎡ 地块最大宽度800m，最小宽度65m 两地块夹一水库11616㎡， 为两侧地块提供了观景面长度达到1200m， 其景观辐射范围可 达到80000㎡。 14m规划次干路穿越两地块中间 项目南侧8m次干路 规划方向： 山地社区规划定位 以尊重原自然山的水生态环境的基础，制造自然资源型住宅 规划指标以2.0左右的容积率和在规避风险的情况下实现利润最大化、产品品质化为最大规划前提 社区规划以低密度创新产品最大化为排布原则，产品线分三个主要方向： 方向一:产品资源型规划：18层的品质型小高层以及2+1+3山地洋房 方向二:产品品质型规划：18层的品质型小高层公寓为及低密度住宅和创新叠加别墅; 方向三:平层别墅和高端公寓,产品力提升的创新8-11层的 方案设计 产品定位 产品定位 模型 方案一：产品资源型规划山地洋房和高端公寓 产品定位 总平面 方案一：产品资源型规划 坡地洋房和高端公寓 社区主入口 社区主入口 社区次入口 面积段 户数 总面积 面积比 户数比 公寓 160-180 115 26450 10% 6% 130-140 996 159360 60% 55% 110-115 442 53040 20% 24% 95-100 265 26500 10% 15% 总计 1818 265350 产品定位 功能分区示意 容积率2.0的下两个纯物业类型，高品质社区 18F湖景公寓 临湖区公寓利用山体走势、规划布局等手段最大化增加湖景房数量，充分发挥湖水景观带来的景观效益 2+1+3坡地洋房区： 低密度社区采用6F爬坡式景观洋房，最大程度做到家家有花园，户户有露台，尽量做到有天有地的别墅感受 方案一：产品资源型规划山地洋房和高端公寓 产品定位 楼栋距离图 按照规范要求的1.4倍以上执行，以符合高品质住宅区的要求 方案一：产品资源型规划山地洋房和高端公寓 产品定位 洋房户型 2+1+3山地洋房---底跃 四房三厅:198平方米 1. 独立私家花园入户，大露台有天 有地别墅居住感受 2. 双起居室主客分离 3. 餐厅上挑提升品质感 产品定位 方案一：产品资源型规划 山地洋房和高端公寓 2+1+3山地洋房---平层 洋房户型 三房两厅:155平方米 1. 独立私家花园入户，大露台有天 有地别墅居住感受 2. 动静分离，采光通风较优 产品定位 方案一：产品资源型规划 山地洋房和高端公寓 2+1+3山地洋房---上跃 洋房户型 四房两厅:196平方米 1. 独立私家花园入户，大露台有天 有地别墅居住感受 2. 双起居室主客分离 3. 餐厅上挑提升品质感 下叠花园面积 158平米 中叠花园面积 35平米 上叠花园面积 20平米 备选创新型户型 产品定位 叠加户型 优点：1，小型私家游泳池，大幅提高品质感 3，客厅凸出设计，尽享别墅三面采光设计 4，7.9米超大客厅联接前庭院，和餐厅可拆可分 产品定位 备选创新型户型 叠加户型 私家游泳池，叠加一二层别墅，配置长9米宽3.5米小型游泳池，并且成功的解决了地下一层采光问题； □从连接方式看，本产品应属于叠加联排产品，利用庭院联接，现在可以说是叠拼产品，有利用户型内部采光 对于