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碧桂园北京退地,杨国强到底在犹豫什么
拥千亿销售额、背靠中国平安这个大金主,碧桂园又岂能这么没底气,因区区的几亿元就放弃了立足北京的大好机会?碧桂园刚拿了地,就要退出,此消息一出,震惊了地产圈。目 前的故事版本是这样的,在单打独斗屡次失败后,碧桂园傍上了在京城土地市场颇有建树的名伶——中国金茂,央企出马不负众望,成功揽得花乡四合庄两宗商业金 融地块,但碧桂园开始犹豫了,原因是金茂的最终举牌价格超出了碧桂园的授权金额,碧桂园正在核算成本,考虑要不要退出。此次京城拿地,本是大事,按照碧桂园一贯的作风,理应当天昭告天下。然而,6天已过,退出拿地消息疯传,碧桂园仍三缄其口。按碧桂园内部人士的说法,“还在测算当中,内部仍在沟通,具体还没定论,这两天会有公告。”如此看来,风波成真的可能性极大,有待确认的只是故事的版本以及与中国金茂的协商结果。不过在业内人士看来,应该是碧桂园转让股权、中国金茂自己独立开发。蹉跎12年,筹谋2年,碧桂园进京的野心早已不必言说。与此同时,坐拥千亿销售额、背靠中国平安这个大金主,碧桂园又岂能这么没底气,因区区的几亿元就放弃了立足北京的大好机会?碧桂园创始人杨国强到底在犹豫什么?一、京城开发能力受挑战10 月21日下午,碧桂园、中国金茂联合体以总价51.8亿元摘得丰台区花乡四合庄(中关村科技园丰台园东区三期)1516-28-A和四合庄 1516-28-B两宗商业金融地块,溢价率均超140%,综合楼面价2.9万元/平米,而前一天,中铁置业刚以11亿元摘得相邻地块,同为商服用地,楼 面价仅1.8万元/平米,最高兴的莫过于中铁。而再看这2.9万的楼面单价,在历史上出让的四合庄商服地块中,算是最高的,此前一直未超过2万元/平米。另一个当天观战拍地的企业代表称,这个价格不便宜,远超我们自己的授权,如果让我们来干,也干不下来。对于极其看重土地成本的碧桂园来说,盘算一番,并不难以理解。该代表更是语出惊人,“最近两年,北京出让了两百宗地块,但真正实现开盘的并不多,没法开,开就意味着亏损,绝大多数都在等。地王一个接一个,难道上一个真的解套了?No,不过是多了一个遭罪的小伙伴而已。”然而,在楼面地价动辄六、七万每平米的北京,2.9万的价格并不算疯狂,也在一般企业能够接受的范围之内。碧桂园若因此退出,未免太过谨慎,与今年频频拿地的作风不相符合。在 亚豪机构市场总监郭毅看来,碧桂园擅长郊区刚需大盘的开发,这块地的性质为商业金融用地,要么开发成中高端商住产品,要么是商业办公项目,对于碧桂园来 说,这两种可能的业态,都是比较陌生的,无论是市场、客户还是产品,有这样的犹豫,属正常的反应,碧桂园对于自己并没有足够的信心。二、操盘主导权之争操盘主权之争,可能是碧桂园“退地”的主要原因。在北京核心区打造自己的标杆项目,树立品牌,这应该是碧桂园进京打响第一枪的最主要目的。然而,这可能要泡汤了。据 观察,与中国金茂合作拿地的企业不在少数,而操盘者多为金茂。究其原因,在北京,金茂拥有较高的高端项目操盘能力,对于产品的打造、客群的把握、市场的分 析、后续的销售,都形成了自己的优势。与金茂合作,让金茂来操盘,用金茂的牌子,在目前来说,是最好的选择。但对于碧桂园来说,则难以满足自己来京的最初 诉求。郭毅表示,“如果碧桂园既想打造自己的标杆项目,又希望金茂提供更多的产品、客户支持的话,这不太现实。”中国金茂应该不愿意做一个幕后使者,而碧桂园也不甘心京城第一枪中仅扮演投资人的角色。分道扬镳,情理之中。三、水土不服都说了背靠大金主平安,碧桂园怎会如此犹豫?不过也都说了,碧桂园的钱都是从三四线城市艰难的处境中拼死拼活挣来的,花起来不易。目前的房地产分化严重,一二线城市回暖,但三四线城市情况依旧不容客观。三季度,在公布业绩预告的46家房企中,仅17家企业实现了预增、略增或扭亏,20家房企预计亏损,房地产行业净利润下滑现象进一步加剧。在亏损的企业中,多数是位于三四线城市的中小房企,面临着较大的库存压力,项目去化速度缓慢。受制三四线,碧桂园布局一线城市尤其是具有战略至高意义京城的心态急切。然而,一线城市尤其是北京,与三四线城市是截然不同的市场环境。郭毅认为,从碧桂园的公司体制来看,其跟投制度与全产业链体系是企业能够得以发展的根本,而这其中的关键词是高周转与低成本,但是在北京,尤其是在高地价高房价背景下的北京市场,这一优势却很难奏效。而碧桂园要想真正进京,就必然要对公司运营模式做出一定改变,以适应北京市场,这也是当下很多“南方系”房企所面临的抉择。而即便做出改变,由于经验不足,在项目运营中仍有可能出现未知风险。
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