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城市生态景观对住宅房地产价值的影响 ———以南宁市区为例 ■ 南宁/韦燕飞 粟韦春 童新华 广东梅州/陈燕奎 摘要：笔者以南宁市区为研究区域，分析住宅价格围绕城市生态景观单元上下波动的空间分异规律，探 讨城市生态景观单元对住宅价格的影响。结果表明，住宅价格空间分布基本与城市微观生态景观的分布吻 合，呈两中心、同心圆趋势的空间格局特征，而水体的影响最大。 关键词：南宁市区；GIS技术；空间插值法；城市生态景观；住宅房地产价值 DOI:10.16517/j.cnki.cn12-1034/f.2015.04.033 随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，居民 进程和国际化进程在不断进行中。随着南宁城市化进程 对改善住房条件的需求也日益增加，城市住宅价格也成 的推进，山体、水体、绿地、广场等微观城市生态景观，对 为备受社会各界关注的焦点。城市中的自然景观生态单 房地产价值的影响日益显著。 元（如山体、水体、绿地等），人工景观生态单元（如广场 2.数据来源与处理 [] 1 （1）数据来源。笔者以南宁市快速环道内的商业住 等），对土地价值或房地产价值具有显著的影响。 目前， 学术界对住宅价格的研究主要集中在多个因素对住宅 宅为研究对象，利用南宁房地产网、居周刊，收集了279 价格的影响和空间结构分析上，而侧重于城市生态景观 个楼盘2004～2012年的住宅房地产挂牌价格。建筑类 单元对住宅价格的影响，并运用GIS技术对其进行作用 型包括多层、小高层、高层，不同类型的商品住宅价格不 力方向及大小的研究较少。 同。考虑到单位楼盘销售均价能够反映商品住宅特征和 2007年，南宁市获得了“联合国人居奖”，说明南宁 实际市场信息且较易统一，所以采用每平方米商品住宅 市在城市生态景观建设方面取得了较好的成绩。随着东 销售均价作为研究基准，选择的样点价格均为毛坯房标 盟博览会永久落户南宁，南宁生态景观进一步改善，南 准。样本数据统计如表 1所示。 宁市的住宅价格也日益提高。因此，笔者研究南宁市各 表1研究区楼盘数据描述性统计： 微观城市生态景观对住宅价格的影响、住宅价格围绕城 市生态景观单元的空间分布特征及形成机制，以期从土地 经济学角度，为城市规划、房地产投资和开发提供参考。 研究区概况、数据来源和技术方法 1.研究区概况 南宁市地处我国华南、西南以及东南亚经济圈的接 合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心、新崛起的大西 南出海通道枢纽城市。由于其地理位置、气候的特点，南 宁市区植被茂盛，是世界上为数不多的“绿城”。目前，市 区内有十几座公园和30多处街头游园，建成区绿化覆 盖面积为3666公顷，覆盖率达36.1%，人均公共绿地面 （2）数据修正。由于收集的样本数据时间跨度较大， 积7.48平方米。常抓不懈的城市绿化和环境保护，使南 为了使样本数据具有可比性，本研究对收集的样本数据 宁城市大气质量常年在国家一至二级标准，位于全国省 进行了年期修正，即采用南宁市统计年鉴中的居民自住 [2 会城市前列，并于2007年获得“联合国人居奖”，城市化 房价格指数对其进行修正，]将价格统一修正到2012 201 5年第4期/ 77 经管研究 宏观经济 年。样本数据修正公式为：期日修正价格＝修正前价 图2南宁市区住宅价格三维图： 格×（修正期日价格指数÷资料获取期日价格指数）。南 宁市历年居民自住房屋价格指数及其折算系数如表2 所示。 表2南宁市历年居民自住房屋价格指数及其折算系数： 3.技术方法 以南宁市区地图为基础，运用ArcGIS