大学考试试卷《房地产项目投资与融资》及答案.docVIP

2012年9月份考试房地产项目投资与融资第三次作业一、填空题（本大题共10分，共 10 小题，每小题 1 分）1. 房地产投资分析的方法包括： ______ 、 ______ 和 ______ 。2. 销售税金及附加包括 ______ 两个方面3. 印花税计收办法和标准为，按房地产交易价格的 ______ ，买卖双方各负担一半。4. 财务分析的指标有 ______ 和 ______ 。5. 房地产市场调查方法主要有 ______ 、 ______ 、 ______ 和 ______ 。6. 房地产投资决策的准则有： ______ 、 ______ 、 ______ 。7. 由于风险表现为投资收益的未来的可能值与期望值之间的偏离性，因此，可以使用 ______ 和 ______ 来测度投资风险的大小。8. 房地产市场预测一般分为 ______ 和 ______ 。9. ______ 是指项目在项目寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。10. 房地产信托机构进行房地产资金信托业务可采取 ______ 和 ______ 两种方式二、名词解释题（本大题共30分，共 6 小题，每小题 5 分）1. 区位2. 定性预测3. 住房公积金4. 房地产保险5. 征信调查6. 房地产资金信托三、计算题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 某房地产开发公司计划开发建设住宅小区，面临两个备选方案。两方案的建设经营期限均为6年。方案A 是进行大规模开发，需投资2亿元；方案B是进行小规模开发，需投资1亿元。根据市场调研和预测，该时期住宅销路好的概率为0.7，销路差的概率为0.3。两个方案的年损益值见下表。试评价两个方案。 2. 设某房地产公司本期定额流动资金周转天数比上期缩短了 9 天，影响因素见下表： 上期实际 本期 差异 计划 实际 与计划比 与上期比 收入合计 4160.27 6000.00 6006.03 6.03 1845.76 住宅销售收入 1368.82 1500.00 1673.88 173.88 305.06 代建工程收入 - 80.00 84.81 4.81 84.81 预收购房定金 2791.44 4420.00 3958.48 -461.52 1167.04 预收代建工程款 - - 288.86 288.86 288.86 定额流动资金占用 1853.49 2500.00 2536.03 36.03 682.54 其中 储备资金 - - - - - 在建资金 1640.94 2000.00 2396.70 396.70 755.76 成品资金 212.55 500.00 139.33 -360.67 -73.22 周转天数 161 150 152 2 -9 由上表可看出，该公司定额流动资金周转天数受六个因素影响，它们之间的关系为：周转天数=运用因素替换法，求出因素影响表，并作出分析 四、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 简述抵押房地产处分价款的清偿顺序。2. 解释融资及房地产融资的基本概念3. 简述机会可行性研究4. 简述房地产证券市场的含义及其作用5. 房地产投资项目的方案必选所用的指标主要有哪些？五、论述题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）分别根据土地使用权来源的不同，解释各级土地市场中土地的开发成本。答案：一、填空题（10分，共 10 题，每小题 1 分）1. 参考答案：比较分析法，比率分析法和因素替换分析法解题方案：房地产投资分析方法评分标准：每空1分2. 参考答案：与转让房地产有关的税费 、 土地增值税解题方案：销售税金及附加评分标准：每空1分3. 参考答案：1‰解题方案：印花税评分标准：每空1分4. 参考答案：反映盈利能力的指标 和 反映清偿能力的指标解题方案：财务分析的指标评分标准：每空1分5. 参考答案：普查法 、 抽样调查法 、 直接调查法 、 间接调查法 。解题方案：房地产市场调查方法评分标准：每空1分6. 参考答案：确定型决策，风险型决策，不确定型决策解题方案：房地产投资决策的准则评分标准：每空1分7. 参考答案：投资收益的标准差 、标准差系数解题方案：投资风险测度评分标准：每空1分8. 参考答案：定性预测，定量预测解题方案：房地产市场预测评分标准：每空1分9