[调研报告]可行性分析.docVIP

淄川地块可行性报告 项目地块周边环境分析 （Ⅰ）项目土地性质调查 项目地理位置：项目地块位于淄博市淄川区杜坡山规划区，西邻淄川奎盛公园，北邻淄川区城区主干道松龄东路，南邻淄博矿业集团，占地面积2998平方米（4.5亩），设计建筑面积6000平米。项目周期14-18个月。目前地块上不存在任何建筑物及农作物，为净地，免除了拆迁的麻烦。 （Ⅱ）项目周边环境调查 生态环境：①自然景观：西邻淄川区奎盛公园，是杜坡山生活区最后的依山地块，环境安静优雅；东临蒲松龄故居，有聊斋园、狐仙园；②环境污染：项目周边无任何厂矿；③治安环境：该地区民风淳朴，治安情况良好。 （Ⅲ）项目地块交通条件调查 周边交通现状条件：项目北靠淄川区城区主干道松龄东路，南有淄博矿业集团（淄博市矿务局）及杜坡山路（城里大街东段），交通便捷顺畅。 （Ⅳ）项目周边市政配套调查 1、购物：新兴超市，矿务局生活区市场，洪山集，新开超市，银座淄川店； 2、餐饮：花苑大酒店（4星）、海天大酒店、蒲泉大酒店（4星）； 3、教育：矿务局二中、淄川一中、淄川二中、实验中学、矿务局技校实验小学、实验幼儿园，矿务局幼儿园； 4、医疗：矿务局中心医院、淄博市中医院； 5、文体：鲁泰体育场（原东关体育场）、李梓源（国家级大师）艺术中心、张广庆（国家级大师）内化研究院； 6、银行、邮局：交行、工行、建行、农行。 （Ⅴ）项目用地综合分析 从地理位置分析，该地块在淄川区属于中等地带。从周边发展状况分析，随着近几年的建设发展已逐步形成新的居住区，生活配套设施较完善，人文环境优良，客源基础相对稳定。 项目地块SWOT分析 （Ⅰ）项目地块的优势（S） ①地块相对较小，项目周期短；②毗邻电业公司新宿舍区、矿务局北山生活区；③交通便利；④周边城市配套齐全，环境优雅安静；⑤淄川购房者比较认可多层、大户型、车位充足、物管良好的楼盘。 （Ⅱ）项目地块的劣势（W） ①地块相对较小，施工难度相对较大；②因靠山土方费用较高；③规划需要重点考虑因素较多。 ( Ⅲ ) 项目地块的机会点（O） ①环境好。②周边城市配套齐全，交通便利。③初步规划为4-5层（带阁楼），不受多层18米楼高限制，层高可做3.1米；④户型以100-170平方米为主；⑤全地下或半地下停车场（包括车库储藏室）；⑥项目体量小，单独针对中高层消费者。 （Ⅳ）项目地块的威胁及困难点（T） ①国家房地产调控政策的负面影响，房地产宏观调控政策环境不明朗，限购令阴影笼罩二、三线城市，后期不排除有大的调控政策出台的可能性；②银行信贷政策从紧趋势明显，按揭贷款迟滞；③2011年下半年市场放量较为集中，市场竞争较为激烈。 项目地块可操作性分析 （Ⅰ）消费者购房考虑因素 对于任何房地产项目开发者来说，消费者购房因素是必须研究的。目前，在淄川市场排名前4位的主要因素依次是：价格、地理位置、环境、房型。所以除常规考虑项目立项、规划、设计、广告、定价、销售、售后服务与物业管理这些市场营销的重要内容以外，在以后的项目进展过程中也要着重考虑以上四点。 （Ⅱ）项目市场定位 1、项目类比楼盘调研 ①华侨城中央大宅 项目名称 华侨城中央大宅 开发商 山东中润集团淄博置业有限公司 地理位置 中润大道1号（中润大道北世纪路东） 物业公司 顾问：上海陆家嘴 物业类型 独栋 容积率 0.35 占地面积 14万㎡ 户数 95 均价 毛坯15000 精装20000 总价 毛胚 550-850万 精装700-1200万 共推房源 41套 销售率 75% 物管费 3.5元/㎡/月 交付标准 毛坯/精装修 绿化率 60% 主力户型 主力户型：E（353㎡）、J（458㎡）， 销售电话 3556666/3558888 面积区间 353-570平米 工程进度 现房 硬件设施 中央吸尘系统；中水回用系统；采暖设备，分室控温；中外合资三菱重工空调系统 项目其它情况 华侨城内的景观规划做的非常好，15个组团拥有14国景观风情。 主入口区域设有大型的标志景墙，高大的热带棕榈、低矮的树阵，常绿及落叶乔木的组合，绚烂的花草及多层次花灌木的烘托，精心设计的树池、景观藤架及灯光系统。植被丰富，上百种热带植物、落叶乔木、棕榈、红枫、广玉兰。四条绿色带围合成一个欧风庭园。 其中央95栋独栋别墅用水景围合，在社区内部另设一层门禁，单独配置安保系统，充分保障业主的安全性、私密性和尊崇地位。 配套 项目配套：高端会所、星级酒店、双语中小学、幼儿园、大型超市及综合商业。目前，会所仍作为售楼处；星级酒店已建成，还未招商；大型超市新玛特、综合商业已投入运营，幼儿园、中小学等也将建成使用。 周边配套：八音河幼儿园、利群超市、莲池医院、义乌小商品城、银行。 销售进度 目前仅开发41栋，推出以来，推广较少，主要靠自然销售和老客户介