不動產抵押貸款分析　.pptVIP

第9章 不動產抵押貸款分析 前言 就貸方（銀行）立場而言，放款授信評估多採五C原則，即品格(Character)、能力(Capacity)、資本(Capital)、擔保品(Collateral)及營業狀況(Condition of Business)等。 傳統的五C原則自1970年代起逐漸由較具系統性的五P授信原則所取代，且被銀行界廣為採用，即： 借款人(People)因素 資金用途(Purpose) 還款來源(Payment) 債權保障(Protection) 借款人展望(Perspective) 本章大綱 貸款利率的決定因素 不動產抵押貸款的種類 固定利率抵押貸款 浮動利率抵押貸款 累進償還抵押貸款及其他常見之貸款方式 貸款利率的決定因素 不動產抵押貸款的種類(1/7) 固定利率抵押貸款 即貸款利率在貸款期間內不隨著市場利率變動，完全固定，且由於貸方必須承擔在貸款期間內利率變動的風險，因此其利率水準通常高於浮動利率貸款之起始利率。 氣球式貸款 所謂氣球式貸款，係指後期之償額比前期之償額為多的貸款方式，而最後一期的償額即稱為氣球償額。 固定還本貸款 即在貸款期間內，每期攤還固定本金金額，而利息支出則依每期期末貸款餘額及當期利率計算的還款方式。 不動產抵押貸款的種類(2/7) 固定償額貸款 即借方應在貸款期間內，每期償還固定的額度給貸方。 雙週還款貸款 隨著房貸業務競爭的白熱化，銀行爭取客戶申貸的套餐也推陳出新，有別於每月固定償還的方式，雙週還款貸款為每雙週還款一次，貸款期限縮短近半，當然利息總支出也因此遽減，適用於中高收入的貸款購屋族。 變動利率抵押貸款 浮動利率抵押貸款 特色為貸款利率可在一特定期間內隨著市場利率水準而調整，利率變動之風險也因此由借款人承擔。 不動產抵押貸款的種類(3/7) 當利率上漲幅度過大，借款人之所得無法因應隨利率調漲的償額時，借款人的違約機率便可能增加，反而對貸方不利，因而此時即可依借款人的所得水準對其償額設定上限，超過上限的額度則計算利息，並累計至期末貸款餘額，於所餘還款期數分期償還，俗稱「掛帳」或「記帳」。 借款人經濟能力而設定一償額上限的還款方式，稱為負攤還。 隨價調整抵押貸款 乃貸款餘額隨著「物價水準」而調整，其中最普遍的指標為消費者物價指數，因此基本上亦屬於變動利率貸款。 不動產抵押貸款的種類(4/7) 可調整抵押貸款 亦屬浮動利率貸款，惟當利率變動時，借款人可依其喜好將利率上漲所導致的每期償還增額，以延長支付年限或累計至貸款餘額於所餘期數攤還。 可轉換抵押貸款 賦予浮動利率貸款之借款人在利率水準走低時，可將原浮動利率「轉換」為固定利率貸款。 累進償還抵押貸款 即借款人在初期先償付較低的本金與利息，而後逐漸增加其支付額直到某一期間後，其支付額才趨穩定，因此亦屬氣球式貸款的一種。 不動產抵押貸款的種類(5/7) 遞延付息抵押貸款 乃借款人在貸款初期或某一期間以低於市場利率或應付利率之利率水準支付償額，並在之後計利補償差額給貸方的償還方式。 彈性償額抵押貸款 還款方式乃借款人在貸款初期，如前五年內，只支付利息，而在所餘之還款期數內則應完全攤還貸款。 共享增值抵押貸款 在此貸款約定中，貸方提供借款人較低的貸款利率，惟借款人須在出售房屋時，將一部分之增值與貸方分享。 不動產抵押貸款的種類(6/7) 逆向年金抵押貸款 在中國大陸稱為「倒按揭」，與前述之固定償額貸款(CPM)相反，後者是在期初借出一額度後，在貸款期間內每期支付一固定償額（即類似年金）；而前者則是累積償額至一程度後，才以擁有的房屋權益（Home Equity，即已償還之累計本金額）為抵押向銀行申請借款，因此屬於權益抵押貸款(Equity Mortgage)的一種。 不提前清償抵押貸款 即在貸款起始前，借貸雙方即約定不論未來利率如何變動，借款人均不可提前清償。 不動產抵押貸款的種類(7/7) 賣方融資抵押貸款 當購屋（地）者所準備之自有資本及銀行貸款仍不足以支付房（地）價總額時，賣方（建商或地主）在期盼成交下，有時會將不足款項以「放款」之型態借錢給購屋（地）者，以順利成交，在此情況下，賣方即成為購屋（地）者之第二債權人（第一債權人可能為銀行），此類貸款稱為賣方融資或購買金錢抵押貸款。 抵利型抵押貸款 抵利型（或免息型）抵押貸款係指借款人在原放款銀行有某一額度之存款，該筆存款特定額度可扣抵貸款之本金攤還。 固定利率抵押貸款 固定還本貸款 固定償額貸款 固定償額貸款(CPM)即在貸款期間內，每期償還的額度均固定。由於簡單易用，因此成為目前最常見的貸款方式。 雙週還款貸款 實際演練 9.1 表9.1 固定還本貸款(CAM)之每月總支付額及貸款餘額 浮動利率抵押貸款(1/3) 隨價調整抵押貸款 浮動利率抵押貸款 起始利率 浮動利率抵押貸款的起始利