土地市场管理1-4节.pptVIP

今年一季度， (天津)中心城区综合地价指数为137，商业用地地价指数为138，居住用地地价指数为145，工业用地地价指数为116。总体地价水平为1785元/平方米，环比增长率0.41%。 商业、居住、工业地价水平分别为3383元/平方米、1392元/平方米和581元/平方米，环比增长率分别为0.32%、0.72%和0.16%。与去年同期相比，商业用地、居住用地地价增幅分别下降0.19、0.21个百分点，工业地价增幅基本相同。总体地价增幅同比下降0.15个百分点。 * 江苏省地价指数 分类地价 环比地价 * 江苏省地价指数与GDP关系 * 江苏省地价指数与人均收入关系 2006年全省经济保持快速增长的同时，人民生活水平有了新的提高。2006年我省城镇居民人均可支配收入14084元，比上年增长14.30%，扣除同期价格因素，实际增长约12.90%，比全省住宅用地5.73%的地价增长率高出7.17个百分点。说明住宅用地地价指数与居民可支配收入增长指数总体上保持同向增长，但住宅用地地价涨幅没有超越城镇居民承受能力。? * 江苏省地价指数与房地产价格关系 （三）城镇地价指数编制 1、地价指数资料的调查，一类是城镇土地市场基本资料。另一类是城镇的低价水平资料。 2、低价样点资料的整理、修正和检验 3、平均地价的权重值得确定（城镇分类平均地价计算、城镇平均地价计算） 4、平均地价的求取 各级别的分类平均地价计算公式为：Pij=∑Pij/n 城镇分类平均地价计算公式：Pj=∑Pijqij/∑qij 城镇平均地价计算公式：P=∑Pjqj/∑qj 5、定基、环比、分类地价指数的计算：In=∑Pjq/Pj0q0 In=∑Pj/P0 * 五、城市地价动态监测 （一）作用 通过动态监测及时更新城市基准地价 通过动态监测建立地价信息发布及查询系统，提高地价信息透明度 动态监测是测算、编制地价指数的基础 （二）地价监测点的设立原则和标准 六、我国台湾及国外城市土地市场的价格管理简介 我国台湾的地价管理 日本的地价管理 英国的地价管理 * 第四节 城市土地市场微观管理 一、对土地市场客体的管理 我国城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对客体的管理主 要限制允许进入市场的土地产权的范围。我国城市土地所有权不能进入市 场，只允许土地使用权进入市场流转。 二、对土地市场主体的资质管理 土地使用权出让人和转让人的资格 土地使用权受让人的资格 * 三、对土地市场交易程序的规范 土地使用权出让程序 土地使用权转让程序 土地使用权出租程序 土地使用权抵押程序 四、土地市场中介管理 对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查 对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督 第七章 城市土地市场管理 * 土地使用权出让程序 * 土地使用权转让程序 * 土地使用权出租程序 * 土地使用权抵押程序 * 成都市农村土地中介组织类型 村委会组织成立的集体经济组织 村委会的主导下，农民以土地承包经营权入股，获得土地出租和股权分红收益的新型集体经济组织，其工作人员由村委会部分成员和农民共同组成。这种组织虽然不是真正意义上的土地流转中介组织，在目前中介机构缺乏的情况下，却是发挥着土地流转中介组织的作用和功能，因地制宜地开展土地流转工作。 政府成立的农村土地流转交易平台 主办方是成都市委农村工作领导小组办公室和成都市农业委员会。农村土地承包流转服务中心为广大业主和农户提供规范、便捷的市场信息和政策咨询等服务，提供土地流转供需信息，代表政府对农村土地流转进行监督和指导。是政府主导下的农村土地流转中介组织模式，中介组织的资金由政府拨款，工作人员由政府委派，政府作为主办方，指导中介组织开展土地流转服务业务等活动。 全市场化运作的农村产权交易所 该交易所的主要业务是为农村林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、集体经济组织股权、农业类知识产权及投融资服务等项目的流转提供专业服务。农民如果需要流转一块土地让他人经营，只需递交委托申请，便可通过交易所面向全国发布信息，吸引业主的投资，最终由产权交易所组织流转交易，签订合同 。农村产权交易所职责之一就是发挥土地流转中介的作用，是市场化的运作，交易流程规范(见图1)，其资金来源通过市场集资获得，工作人员面向社会招聘。 农民自发组织成立的股份合作社 利用自身资产和土地资源成立开元股份经济合作社，是全市率先以股份形式成立的专业经济合作社。从股份合作社当年的收益中提取30%的公益