[数学]第7章房地产评估.pptVIP

作业第2题 2、某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期10年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2%，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为10%，该房地产10年租期内的收益现值为多少？ 第五节 市场法在房地产评估中的应用 一、基本思路及计算公式 以类似房地产的交易实例（参照物）为基础估算被估房地产价值。 二、适用对象及条件 （一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到交易案例 （二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产 三、因素修正及操作步骤 （一）踏勘被估房地产 （二）收集较充分的房地产交易实例资料 （三）选择可供比较参考的交易实例 交易实例应符合的条件： 与被房地产用途相同、所处地区相同、价值类型相同、结构相同、筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。 （四）建立价格可比基础 （五）差异因素的比较修正 1.交易情况修正 交易实例成交价格×交易情况修正系数=交易实例正常市场价格 2.交易日期修正 交易实例成交价格×(1±T%)=评估时点价格 3.区域因素修正系数 直接比较法： 间接比较法： 4.个别因素修正 （1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得 （2）土地使用年期修正 ? 5.求取比准价格 将交易实例的价格与各修正系数连乘,有一个交易案例就得到一个比准价格。 估价对象状况 交易案例状况 被估土地使用权剩余年限 参照物土地使用权剩余年限 （六）确定被估房地产价格 应综合分析后确定（可比性分析，修正准确性分析）。 单项选择题 1、某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%，室内格局因素修正系数为（ ）。 A. 100/115 B. 85/100 C. 115/100 D. 100/85 2、某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近（ ）万元。 A. 140 B. 157 C. 141 D. 148 3、被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8%，被评估土地的年限修正系数最接近于（ ）。 A. 0.9659 B. 0.948 C. 1.152 D. 1.054 4、某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元/平方米，但该房屋装修好，调整增加1%；设备配置齐全，增加2%；地段、层次、朝向增加1.5%，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为七成新。根据上述情况，评估房屋价格。 [例] 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为3,000平方米，要求评估其2010年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 交易实例 比较交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 繁华区 繁华区 繁华区 用途 商业 商业 商业 商业 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地 价格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易时间 2009年10月 2009年12月 2009年12月 2010年12月 面积（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形状 规则 规则 规则 规则 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 完备 完备 完备 交通状况 很好 较好 较好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容积率 5 4.5 4.5 5 1.进行交易情况修正 评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正