嘉定区江桥镇E02-1地块.ppt

嘉定江桥E02-1地块评估报告2010-04-22上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心 本产品售价 修正系数 = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数 定价方法说明 本地块未来产品销售单价为：17100元/平方米 ÷ ∑ 可比案例成交价格 修正系数 N(可比楼盘数) 以上数据及结论仅供参考 1年后该项目上市价格 通过计算，本地块一年后的上市价格在： 342 2% 市场价格走势 342 2% 内外部环境及配套改善 513 3% 交通优势 -342 -2% 宏观风险 -513 -3% 未来供应 小高层（毛坯） 元/㎡ 17442 17100 合计 项目基准价格 下面我们在这个基准价格的基础上，综合各项资源优势及未来风险，来确定一年以后本地块的合理售价。 高层毛坯价： 17442元/㎡ 以上数据及结论仅供参考 1年后该项目上市价格 根据目前各产品线市场价值系数，得出联体别墅价格： 高层价格=17442 元/平方米 联体别墅价格=高层价格*1.5=26163元/平方米 测算待开发房地产的最高销售收入 测算房地产开发项目的利润 测算房地产开发中可能出现的最高费用 投资决策参考 也称假设开发法、剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。 6.1市场收益法 6.地块价格评估 87% 占总建筑比率 68177.93 高层建筑面积 总占地面积 48978.4 总建筑面积 78365.44 地上建筑 联体别墅建筑面积 10187.51 占总建筑比率 13% 小计 78365.44 综合容积率 1.6 可销售面积 78365.44 注：最终折算地价的时候需要按总占地面积来算 7.836544 1.6 4.89784 住宅 总建面（万方） 容积率 总占地（万方） 项目性质 产品经济指标 成本测算 以上数据及结论仅供参考 土地及建安成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 成本测算表 　 　 201407040.9+X 　 五、开发成本合计 建安工程费的0.1% 1.609 126089.993 78365.44 8、建设工程审价费 50元/平方米 50 3918272 78365.44 7、智能化系统 60元/平方米 60 4701926.4 78365.44 6、人防工程建设费 200元/平方米 200 3428488 17142.44 5、绿化、道路 32元/平方米 32 2507694.08 78365.44 4、煤气安装费 20元/平方米 20 1567308.8 78365.44 3、电话通讯工程费 31.3元/平方米 31.3 2452838.272 78365.44 2、供水工程费 145元/平方米 1458 78365.44 1、供电工程费 　 　14 　 四、配套和总体费 1000元/平方米 10002 10187.5072 2、联排 1700元/平方米 1700 115902485.8 68177.9328 1、高层 　 　 126089993 　 三、建安工程费 建安造价3% 48.27 3782699.789 78365.44 5、规划设计费 按建面80元/平方米 80 6269235.2 78365.44 4、勘测设计、规划费及审图费 建安造价0.3% 0 0 78365.44 3、可行性研究费 建安造价0.5% 8.045 630449.9648 78365.44 2、工程监理费 建安造价0.07% 1.1263 88262.99507 78365.44 1、招投标费 　 　95 　 二、前期费用 按照15万/亩计算 0 0 0 3、城市基础设施建设费 按照建面320元/平方米计算 3208 78365.44 2、住宅配套费 　 　 X 78365.44 1、土地成本 　 　 X8 　 一、土地获得价款 估算依据说明 单位成本(元/平方米) 总成本（万元） 工程量 成本项目 期间费用及总成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 成本测算表 以上数据及结论仅供参考 　26+(201407040.9+X)*1.05 　 七、项目工程成本总额（元） 利率计财务发生费用 　 　 　 5、财务费用 建安工程费的5% 80.45 6304499.648 78365.44 4、不可预