商铺物业基础知识.docVIP

商铺物业基础知识 一．商铺物业分类 按产权年限分类 70年产权 位于住宅裙楼的商业，与住宅产权年限一样。在同样的地段，产权越长，投资价值越高。 40年产权 为纯商业物业。纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，通常位于一个区域的繁华商业地段或政府规划中的未来重点商业圈。 按商铺在经营上的独立性分类 室内虚拟商铺： 室内独立商铺： 沿街独立商铺： 按所经营业态在物流供应链中的位置分类 专业市场： B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进驻商家主要为生产厂商、各级代理商，商品销售对象主要为次级代理商、终端经销商。 比如深圳华强北赛格电子广场、东门的白马服装市场、草埔农产品批发市场，虎门富民服装广场、黄河时装城。合和地产策划代理的嫔纷世界美妆城也属于专业市场（美容美发化妆用品专业市场）。 零售市场： B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象主要为终端消费者。包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。 比如万佳百货、沃尔玛超市、紫荆城、女人世界、千色店、7-11便利店、百果园鲜果超市，等等。 服务市场： B2C模式，包括餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。 当然，上述分类尚不能概括完整的商业形式。随着商业经营模式的不断创新，一些新型商业模式开始兼具多种市场类型的特征，比如世界第一大建材超市BQ（百安居）采用现代零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。 二．商铺物业建筑基础知识 开间与进深： 开间与进深的比例在1：3以内最为合适，开间越宽，商铺价值相对就越高。 柱距： 在框架结构建筑中，支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱之间的距离为柱距。 柱距越宽，越有利于商品的布置和人流的交通组织，当然，柱距越大，建筑成本越高。 通常来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但一些仓储式超市和建材超市需要12米-15米的超宽柱距。 层高/净高 层高指相邻两层楼板中间之垂直距离；净高指经过室内装修后地面至天花之间的垂直距离。 为营造开敞、舒适的购物环境，商铺对层高的要求较高，一般来说商业首层层高应在5.5米以上，装修及安装中央空调后净高在4米以上；二层以上层高在4.5米以上，净高在3.5米以上。 但越来越多的现代商业对建筑层高的要求越来越高，比如OBI（欧倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首层层高不低于8米，以便在垂直方向货架载货量最大，最大化节约仓储成本。 水平交通组织 指商业人流在水平方向的组织路径。通畅、舒适、便捷的水平交通组织有利于营造高素质的购物环境，提高商业人流量，促进顾客购买决策。 出入口：指商业人流、货流进出商场的通路。一般分为人流主出入口、次出入口和货流出入口。 人行通道：指顾客购物行走的路径。一般来说，通道越宽，商场档次越高，购物环境越舒适。通常通道宽度在1.5米-2.5米，不应低于1.2米。 5．垂直交通组织 指商业人流在垂直方向的组织路径。通畅、快速、便捷的垂直交通组织有利于商业人流向上层流动，提升上层商业价值。商场垂直交通组织主要通过以下设施完成： 自动扶梯 人行扶梯 封闭电梯 透明观光电梯 6．荷载 指商场地面每平方米的最大承重能力。不同业态、商品的商业对地面荷载的要求不尽相同，经营商品单位重量越重的，对地面荷载的要求越高。 7．中庭 指商场中数层连通镂空的空间。中庭通常摆放商业利润最高的商品或最容易积聚人气的商品，或作为促销区域、休闲区域，是大型商场重要的商业空间构成。 8．广告位 位于商场室内及建筑外墙的可供入驻商家做广告的部位。广告为有利于营造浓郁的购物氛围、提示购物信息，同时也是吸引重要商家入驻的优惠筹码。 9．配套设施 中央空调 电梯/扶梯 洗手间 室内休闲椅 室外休闲设施 地面/室内停车场： 随着家庭汽车拥有量的不断增长，现代商业对停车位的要求越来越高，如山姆会员店要求停车场面积为室内商业经营面积一样。在深圳，真正现代化的商场应每50平米配备一个车位，比如一个2万平方米的商场至少应配备400个停车位。 通常来说，地面停车位面积为25平米/车位，地下停车场为35平米/车位。 三．商业经营管理基础知识 不同的商业类型有不同的经营管理模式： 1．独立经营 商家租赁一个独立的商铺自主经营，整个交易过程全部在本商铺内完成。 2．“租赁式”统一经营管理 商家按月向商业管理人交纳固定租金及管理费用，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银。 3．“扣点式”统一经营管理 商家进场经营，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银，无须向商业管理人交纳固定租金及管理费用，而是在每月销售额中提取固定比例作为租金和管理费。 四．商铺物业价值要素 1．影响商铺物业价值的两个最核心素 商业人流量： 人气就是财气，所有影响商铺人流量的因素都是影响商铺价值的因素