思源_银川北塔湖项目规划设计建议报告演示幻灯片.ppt

附件：市场篇 定位篇 规划篇 90/70政策专项研究 总体规划建议 产品建议 景观建议 配套及车位配比建议 目 录 1 2 3 公建配套建议 幼儿园 物业管理用房 社区服务中心(含社区医疗站等) 老年活动中心 购物超市等商业配套 垃圾运转站、公厕、变电室 自行车、机动车停车位及公交车停靠站点 根据规范中的千人指标计算公建配套的面积，本项目公建配套服务设施主要包括以下内容： 主要配套位置示意图 公建配套建议 商业配套 会所 幼儿园 泛会所 公建配套建议 商业规划建议 ——主要沿南侧规划路以底商形式向东延伸 商业规划要点 主要以一连二的临街底商的形式，沿地块南侧规划路延伸排布。 地块西南角设立5000平米左右的泛会所（3-4层，单层面积在1500平米左右），业态包括形象售楼处、中型超市（约3000平米）和其他商业。 ——售楼处：可作为客户进入正式售楼处（位置在地块东侧）前的形象接待中心，未来可以考虑作为配套使用。 ——超市：建议在泛会所里设置中型超市，面积控制在3000平米左右。 ——可做餐饮等配套商业 在地块西南侧设3000平米左右二或三层的独立商业 公建配套建议 会所规划建议 ——在项目的西南和东北侧设立双会所 会所规划要点 在地块西南和东北各设置一个会所 西南侧会所——泛会所。与沿规划路底商相连，对外经营。前期可以作为售楼处的形象接待点，从这里坐电瓶车前往临湖的售楼处。 东北侧会所——纯会所。前期作为正式售楼处使用，项目销售完成后作为会所使用，即满足社区东部居民生活、休闲、娱乐等需求，又节约成本、提高了项目整体品质。 会所的规划设计，必须满足社区生活需要，同时还应具备未来商业经营的可能性. 幼儿园规划要点 在不影响项目居住区噪音问题、项目地块最高价值的利用方面以及便于商业人流的导向等前提下进行幼儿园的摆放，同时最大限度的为项目各期业主提供便利。 幼儿园体量在4000平米左右 建议引进本地知名品牌比如当地的海宝龙幼儿园或一幼，打造与社区品质相适应的幼儿园。 公建配套建议 幼儿园规划建议 ——建议将幼儿园设置在B地块临近车行主入口的位置 本项目因定位为中高端，所以必须保证车位配比的充足。根据目前银川市场的车位配比为1：0.2—1：0.5，本项目整体的车位配比略高于银川整体水平为1：0.6 高端组团的车位比例应略高于平均比例，中端组团的比例应略低于平均水平。 在不影响景观和交通动线的前提下，尽量保证地上车位，再考虑地下车位。地下车位建议放置在高层产品所处的区域。 车位配比建议 车位配比1：0.6，尽量保证地上车位 备注:我们对银川中高端项目的车位进行调研，发现其地上车位比例为39%—43%左右 ，地下车位比例略高于地上车位。但经过对中高端客群的调查，银川居民更习惯使用地上车位，而地下车库使用率不高。主要由于地下车库使用不方便，费用也较高。 半地下停车场 定位篇 规划篇 附件：市场篇 竞品项目专项研究 客户需求专项研究 目 录 1 2 3 竞品市场专项研究 颐和城府 陶然水岸 森林半岛 鲁银城市公园 尚书房 福星苑 中房高尔夫 竞争项目界定标准： 北塔湖周边在售或潜在上市项目； 规模大于20万平方米的项目； 中高端产品定位的项目； 开发商有一定知名度，项目对区域市场有一定影响力。 竞品项目选择 凯威观湖 正丰香格里 碧水蓝天 重点竞品项目 竞品项目图片展示： 森林半岛 凯威观湖 艾依水郡 福星苑 正丰香格里 竞品市场专项研究——竞品市场总结 竞品项目规模分析 竞品项目整体规模主要集中在20－40万平米之间； 竞品高端项目主要有凯威观湖、森林半岛和福星苑，未来供应量约在60－70万平米； 艾依水郡做为金凤区南部的代表项目目前销售情况较好，随着金凤区南部开发力度的不断加强，两板块之间的竞争将会愈发激烈。 竞品项目中多数容积率集中在1.3－1.6之间，推出产品主要有：多层花园洋房、小高层、联排别墅等。 根据本项目地块容积率限定，本项目未来的主要产品将以别墅、多层、小高层为主，同时有少量高层。 竞品市场专项研究——竞品市场总结 竞品项目容积率分析 序号 项目名称 容积率 建筑形态 1 尚书房 1.38 多层 2 福星苑 1.59 多层、小高层 3 凯威观湖 1.33 花园洋房、别墅 4 艾依水郡 1.51 别墅、多层洋房、小高层 5 颐和城府 1.4 花园洋房、阔景华宅、高层、联排别墅、独栋别墅 6 碧水蓝天 1.88 多层 7 正丰香格里 1.66 多层、小高层 8 森林半岛 1.6 多层、小高层、高层 9 陶然水岸 1.4 花园洋房、小高层、联排别墅、独栋别墅 10 中房高尔夫 1.34 多层、小高层 可变空间的实际作用 扩大户内空间实用面积，提高户