限购政策分析与应对措施.pptVIP

《关于落实住房限购政策有关问题的通知》的解读 锋行机构 2011.5.20 * 《关于落实住房限购政策有关问题的通知》的解读 出台背景：本次限购政策实施是否迫于中央政府压力，具体执行力度如何及政策影响力多久，仍有待进一步观察。 政策：“居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或二手房交易登记窗口如实申报有关情况，并提供以下资料： （一）长春市家庭购房申报表； （二）户籍及家庭成员证明材料； （三）非本市户籍居民家庭应提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明； （四）家庭成员个人有效身份证明。 各相关单位对上述材料进行查验，留存复印件，并妥善保管。 《关于落实住房限购政策有关问题的通知》的解读 影响：此政策明确了限购执行的流程及核定标准，明确以家庭为单位，提供申报表、户籍证明及相关购房证明。 1、售房单位根据申报表通过房地局备案系统输入身份证号即可查出购房者及其家庭成员房产及户籍情况，此项流程实施将严格限制购房者的购买资格。 2、目前由于房地局目前尚未与民政局联网，同时规定原有房屋已经出售，且已经过户的，不算其名下房产，购房者仍可通过更名过户、假离婚等方式进行操作。 3、在操作过程中由于相关资料由开发企业、经纪机构及二手房交易登记窗口核查，房地产开发企业面临一定的销售风险。 注：06年之前的一些黄本合同（非网签合同），在06年有一次网上补录，补录成功且已办理完产权的可在网上查询到信息，06年之前部分长春市黄本合同未补录的客户目前仍可按照一套执行，限购对其无影响。；在06-11年之间未办理产权，且网络上查不到备案信息的，可按一套执行。 结论： 1、对具备限购条件的个人影响严重； 具备限购条件的个人，因无法以假离婚的形式转移房产，因此影响比较严重。 2、对实际家庭购房是否有影响有待观察； 因家庭可以以离婚的形式转移房产，或以成年子女及父母的名义购买，所以影响力有待观察。 3、开发企业销售风险加大； 因相关资料由开发企业、经纪机构及二手房交易登记窗口核查，而这些部门不像公安机关拥有核实真伪的 权利，并且不具备核实真伪的专业能力，如因客户提供材料的偏差，导致客户可以网签却领不到产权证， 在这种情况下开发商会因审核不严而承担相应责任，并且如客户确实不具备购买条件，但又想购买的，在 这种情况下开发商可能会与客户签订手签合同，约定在限购结束之后进行网签，这种情况下一方面会加长 开放商的回款周期（因为在没网签的情况下，一般客户都会要求分期付款），另一方面因为明年政策的不 确定性，会增加该房屋的销售风险。 《关于落实住房限购政策有关问题的通知》对策 不造假对策（无风险）： 1、通过移人、移名、移房的办法是客户获得购买资格； 移人：是指本地家庭，可以以分户口的形式获得购买条件（18岁以上成年子女），异地家庭，如在长 春拥有一套住房，正常情况下是不具备购买条件的，但是可将户口从异地迁至长春（长春市民政局原规定在长春购买总价超过12万的商品房可获得长春市户籍），变成长春人，这样可以二次置业； 移名：是指以他人的名义购买，如父母、子女、亲戚、朋友等，但前提是他人应是值得客户信任的人； 移房：是指将不具备购买条件的客户名下房产过户给他人，使客户获得购买条件，但要考虑二手房过户的相关税费，并且二手房也在限购范围内，所以也要考虑过户的他人名下房产不能超过两套的问题，如在极端不利并且该客户对开发商很重要的情况下可考虑开放商垫付二手房过户的费用； 2、以公司名义购买，可用已有公司或注册新公司实现购买（新公司注册费用5000元，时间一个月）； 以公司的名义购买，政策没有限定公司够买商品房的套数，但公司购买必需是一次性付款，并且要考虑如以公司名义购买后，要转让该套商品房应缴纳一定比例的企业所得税； 3、签订临时购房协议，不做网签与备案； 如客户不具备购买条件又想购买的可按此方法执行，但此方法需考虑明年政策的不确定性及交房入住问题，建议只针对一次性付款客户； 4、分期付款形式来转移限购影响，但会影响回款周期； 可要求客户先交一部分首期款，剩余房款在2011年12月31日之后交清，这样能转移限购的影响，但此方法只是一种预案，除非市场环境恶劣到一定程度，方可启动； *